税务筹划学课件：会计政策选择的税务筹划.ppt

（4）投资性房地产涉及城镇土地使用税的税务处理。如果企业拥有土地使用权的，需缴纳城镇土地使用税。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。计算公式为：年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。（5）投资性房地产涉及印花税的税务处理。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率应纳税额=凭证数量×单位税额（6）投资性房地产涉及契税的税务处理。契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。契税的计税依据如下：①国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；②土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；③土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额；④以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。⑤承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除。契税的计算公式为：应纳税额=计税依据×税率上述成交价格明显低于市场价格的差额明显不合理，并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定。2.投资性房地产的税务筹划由于投资性房地产涉及不同税种，因此，税务筹划主要涉及以下内容：（1）房地产开发公司的税务筹划一般情况下，房地产开发公司主要从事居民住宅及商业用房开发，城市配套设施建设，以及装饰、装修等业务。因此，房地产开发公司的税务筹划主要涉及以下业务：①资金筹措的税务筹划由于房地产公司对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。见P166页例5-5②收入确认的税务筹划见P167页例5-6采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（2）土地增值税的筹划见P167页例5-7尽管土地增值税对非房地产行业来说并不常见，但其中还是有不少筹划技巧。其一，土地增值税有四档累进税率，具有累进效果，故适当地使计税依据处于低一档税率无疑是有好处的。其二，在实际工作中，准确界定土地增值税的征税范围可以减少应纳税额。税法规定对以下所得征税：出售国有土地使用权；取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售的；存量房地产的买卖；房地产的抵押；以房地产进行投资和联营等。对房地产出租、继承，企业兼并转让房地产，房地产代建房行为等不征收土地增值税。因此，在实际生活中应准确把握土地增值税的征税范围，进行合理筹划，以减少自己应纳税额。（3）契税的税务筹划国税发[2004]137号文件规定契税由征收机关直接征收，契税已成为地方税收的重要税种。根据契税的纳税人和征税对象可知，在契税的筹划过程中，可以把功夫下在寻找“中间传导”角色上，以更好地降低税负。见P168页例5-8（4）闲置房地产投资筹划见P168页例5-95.2.4固定资产的税务筹划企业所得税法所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资