商业、车位、储藏间销售方案.ppt

******8号院商业内街及七里河路北侧沿街商铺主要业态建议：8号院商业内街不宜过于噪杂，主力业态建议为：咖啡简餐、精品店、精致服装店，经典小吃店，书店、高端水果店，蛋糕房等，打造“精品休闲一条街”。1.4市场定位-业态规划-休闲街商铺销售方案1.4市场定位-业态规划-生活品质特色餐饮9号院东侧临岗东路商铺业态建议：打造特色美食街9号院东侧沿街商铺临近9号院、5号院主出入口，人流量大，建议主要业态为：餐饮店、品质超市等。长江路两侧商业业态建议：打造阳光城生活品牌形象旗舰店紧邻长江路，小区主入口，建议业态主要为银行营业厅、高端餐饮、中小型超市、母婴用品店等。生活品质形象店餐饮及日常生活服务店商铺销售方案1.5均价制定-定价原则鉴于目前阳光城周边可借鉴和参考的同类项目较少，除了运用市场价格比较法外，还通过周边商业租金水平的摸底，运用投资收益租金反推法，对二期商业价格进行预判。通过现行租金和投资回报率推算本项目现有的商业价值需要获取的数据：项目周边临街面的租金现状；通过调查市场商业项目租金和售价，得到目前市场上的平均投资回报率。通过类似项目判断本项目未来各类商业的价值需要获取的数据：通过调查市场在售商业项目，获取外街、侧街、内街、背街以及不同层次的商业价值关系b动态租金还原法a市场比较法c住宅价格反推法通过市场住宅和商铺的价格差，从而获得本案商铺价格需要获取的数据：竞品的住宅和商铺的价格差；本案高层的价格。×备注：2016住宅价格高涨，对比反推商铺价格无参考意义。商铺销售方案1.5均价制定-a市场比较法市场比较法导出本案商业建议价格：18185元/㎡选取美景鸿城、正商华钻、永恒理想世界三个竞品，依照以下因素：区域：周边市场代表性主流商铺品质：配套资源、辐射人群、产品类型、交通环境距离：依据商铺影响力适当扩大取值范围商铺销售方案1.5均价制定-b动态租金还原法动态租金还原法导出商业建议价格：18000元/㎡目前，阳光城周边市场租金水平基本在100-150元/㎡·月（单一层） 针对二期一拖二产品，按照保守80元/㎡·月，年5%租金递增进行测算。客户投资商铺一般的投资回报年限期望在12-15年左右，由此我们可以推算目前商业一个合理的价格区间。我们以1㎡商铺为例，进行推算：假设12年收回投资，则商铺均价在15280元/㎡；15年收回投资，则商铺均价在20715元/㎡。我们取中间值，则商铺均价约为18000元/㎡。由上，12年租金收益合计15280元，15年租金收益合计20715元商铺销售方案1.5均价制定-均价结论动态租金还原法18000元/平米市场比较法18185元/平米综合加权方法预测均价权重加权值市场比较法2153360%10911租金还原法2024840%7200合计18111二期商铺销售均价为：18000元/㎡阳光城一期均价为2.64万/㎡，但多为单层铺，按1：0.6的比例换算，一期双层均价为1.65万元/㎡，二期价格势必在这基础之上。因此，1.8万元/㎡的二期均价合理。备注：二层价格普遍折损较大，一般为一层价格的60%。【验证】商铺销售方案第一批第二批第三批1.6销售策略-全盘整体推售节奏批次商铺楼栋套数面积套均预测价格货值(㎡)（元/㎡）（万元）第一批8号院10/14/15/18/21/22/23号楼868886.251031800032400第二批8号院66109881661800019778.4/24/25/1/2/3/4/5/6号楼第三批9号院7088521261800015933.67/8/9/11/12#号楼合计22228714129——51685按照未来交房进度，分批推售，共分4批次推售；2017年商铺销售共3次开盘，共推出222套商铺，迅速出货，以保证17年年度任务的完成；剩余商铺在位置、面积、结构上可能存在不足，但随着2017年底及2018年的交房入住，及7号院的启动，2019年完成商业尾盘销售成为可能。商铺销售方案1.6销售策略-2017年推售节奏推售房源：8号院10/14/15/18/21/22/23/号楼，86套认筹时间：2017年3月4日认筹目标：150组认筹优惠：交5万抵10万，日进斗金，认筹当天起每天1千元优惠开盘时间：2017年3月26日时间节点8月9月10月11月12月7月6月5