写字楼价值评估报告.docx

*料*写字楼价值评估报告

评估对象情况

面积：赢嘉大厦A座12-17层写字楼，面积6362.39平方米;

B座整栋（含地下），面积42686.2平方米。可售车位：A东19个，B栋78个

评估方法选择

物业类型写字楼商业车位比较法VV收益法VV

物业类型

写字楼

商业

车位

比较法

V

V

收益法

V

V

估价测算过程

市场法

写字楼比较价格测算比较案例概况

对与****在同一区域内类似的物业进行了市场调査，针对估价对象的功能及

特点，收集了有关的成交资料，进行分析比较，从中选择了可比性较强的案例。

物业名称 万通中心 北京国际中心 建夕卜soho 本案

坐落地点商务繁华度

朝外大街甲6号东三环中路京广桥东北

角

CBD核心区北CBD核心区，发

东三环屮路29号 东三环屮路甲

CBD核心区,隔 10号

CBD核心区,周

侧,与京广中心隔朝外大街相对，商务繁华度较本案略低。

交通便捷度 紧邻南北向1?:路东三环中路以及

展较****所处区域略晚，商务繁华度较本案略低。

紧邻南北向主路东三环中路以及

三环路与****项目相望，商务繁华度与本案相同。

交通道路状况与

****相同。

边有国际贸易中心、银泰中心、招商局大厦等众多知名甲级写字楼，高档餐饮及诸多商务快餐，商务氛围繁华紧临南北主路东三环中路，北部隔招商局大厦为建外

东西向的朝外大 东西向的朝外大

大街，地铁I号线

街，地铁10号线以

街，地铁10号线以

与10号线交汇

及多条公交线路， 及多条公交线路，

处，多条公 交线

交通便捷度比本案略差。

市政配套周边有京广屮心酒店、光华保险医院等，市政配套与本案相同高档写字

交通便旋度比本案略差。

周边有京广中心酒店、光华保险医院等，市政配套与本案相同高档写字

与本案相同

路，交通即为便捷。国贸中心酒店、银泰中心柏悦酒店、清华美术学院、万达广场等。高档写字楼，物业管理一般

档次及物业管理

楼，专业物业管理，物业管理水平较本案略好

楼，专业物业管理，物业管理水平较本案好

高档写字楼，七业

物业管理，物业管理水平较本案好

进11瑞士退达高 进口原装三菱电 西子奥的斯电梯，

设施设备

速电梯，四管制中

梯，VAV变风量空

梯速较慢，5A智

美国蒙哥弓利普速

央空调，5A智能

调，5A智能设施， 能设施，地下停车

电梯，普通智能化

设施，地下停 车

地下停车场,设施

场，设施设备情况

管理，地下停车场

场，设施设备情况 设备情况较本案好 较本案略好

较本案好四正，好 四正，好 四正，好

平而布局

建筑面积(nf) 剩余

100.0046

公共部分帮装修

180.0045

公共部分精装修

200.0042

公共部分精装修

四正，好

34420.95

使用年限内部装修 27000.00 28000.00 23000.00

写字楼成交单价(元/of)

40

公共部分精装修

区域因素修正

影响办公丿IJ 房价格的主要区域因素为商务繁华度、交通便捷度、配套完备度、规划前景等。根据这些因素对办公用房价格的影响程度确定其各自权重。

物业名称 万通中心 北京国际中心 建外soho 本案

29

29

30

30

29.5

29.5

30

30

25

25

25

25

15

15

15

15

98.5

98.5

100

100

商务繁华度权,交通便捷度权重小政配套权重规划前景权重

商务繁华度权,

交通便捷度权重小政配套权重规划前景权重合计

I物业名称档次及物业管理权,

I

物业名称

档次及物业管理权,

设施设备权重平面布局权重建筑面积权重

楼宇成新度权重内部装修权重

合计

万通中心

北京国际中心

建夕卜soho

本案

22

22

21

20

17

17

16

15

15

15

15

15

22

22

22

20

18

18

16

15

17

17

16

15

111

111

106

100

?写字楼部分比较价格

写字楼部分比较价格=可比实例价格****交易情况修正系数****交易日期修正系数

****区域因素修正系数****个别因素修正系数

其中，可比实例交易皆为正常交易，交易情况修正系数为1,可比实例成交价格皆为近期，交易日期修正系数为1。

万通中心

北京国际中心

27000

28000

23000

100/100

100/100

100/100

100/100

100/10()

1(X)/1()()

100/98.5

100/98.5

100