容积率专题研究.doc

关于容积率研究的专题报告

容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。”[1]容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

1.1容积率是“宗地”面积允许的建筑容量

宗地是地籍管理的基本单元，是大地表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指定“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

1.2容积率是控制性详细规划的强制性指标

在《城市规划编制办法》(建设部令第146号)中控制性详细规划应包括的内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、

建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。同时着重指出，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。

1.3容积率是建筑工程规划管理的重要内容

容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。“城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。”

2容积率影响因素分析

容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。从景观特色、空间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑，容积率、建筑密度应有一定的限制。超过限度将使人体健康、生态环境、城市功能受到威胁和危害。影响容积率指标的主要因素有以下几个方面。

2.1城市规模因素

城市总体规划中所确定的城市人口的总体规模、用地规模、城市布局结构以及建筑层次分区指标等因素，都需要通过一个恰当的容积率去实现。通常大城市、特大城市容积率大于中小城市容积率。

2.2地理纬度因素

气候分区及地理纬度所决定的日照间距要求不同，影响居住用地容积率指标。比如冬至日的日照标准间距系数，长春2.24，北京1.86，济南1.62，南京1.36，广州0.99。这也是我国南方地区比北方地区城市容积率高的主要原因之一。

2.3地块区位因素

同一座城市，土地价值有较大差别。一般说,市中心或环境、交通等条件较好,土地出让价格较高的地区,为提高土地利用效率,容积率应高于其他地区。而历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区、机场净空保护区等相关区域，受保护要求等因素限制，容积率较低。

2.4基础设施因素

较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。城市现有和规划建设的市政公用基础设施和公共服务设施的可供量，以及提供服务的最大能力决定了城市环境容量。所以基础设施配套好的区域容积率高于基础设施配套差的区域容积率。

2.5建筑规模因素

建筑总量、建筑层数或高度影响容积率指标。居住区规模越大，配套设置等级越高，容积率越小；一般建筑容量与建筑层数或高度成正比，建筑层数越多，或高度越高，容积率越高；若同样的建筑层

数，建筑密度越高，则容积率越高。

2.6用地性质因素

不同用途的建设用地在建筑间距、进深、通风、采光、绿地、停车、建筑密度等方面的要求不同，一般商务办公类及酒店类用地容积率高于居住类用地容积率，而大中专院校、医院、剧院和工业仓储类用地容积率较低。

用途性增值；随着经济社会的发展，人类活动对土地的需求日益增加，形成了相对无限的需求对相对有限的土地的争夺，造成供不应求程度日益提高，从而使地价不断上涨，这是稀缺性增值。

5.2容积率与土地价格的关系

容积率是指城市用地的地块上修建的总建筑面积与所占用地面积之比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异，是微观上影响地价最重要的因素。在容积率对地价作用机制中，容积率遵循“报酬递增递减规律”。这是由于在实际情况中，由于城市规划、土地供求状况、基础设施水平，建筑成本等多种因素的作用，使容积率与地价之间形成复杂的变化规律。这里，我们引入西方经济学的经济要素组合理论中比较重要的两个概念，边际收益与边际成本。边际收益MarginalRevenueProduct）是指每多增加一个单位投入所带来的