万科A(000002)经营性业务承压，优化资产负债结构.docx

图表索引

图1：万科地产营业收入（亿元）及增速 4

图2：万科地产归母净利润（亿元）及增速 4

图3：万科地产地产结算收入（亿元）及增速 4

图4：万科地产竣工面积（万方）及增速 4

图5：万科地产已售未结资源（亿元）及覆盖倍数 5

图6：万科地产毛利率、扣税毛利率及结算毛利率 5

图7：万科地产营收及回款口径销售管理费用率（%） 5

图8：万科地产营收及回款口径财务费用率（%） 5

图9：万科地产投资收益及合联营收益（亿元） 6

图10：万科地产资产信用减值（亿元）及占存货比例 6

图11：万科地产销售金额（亿元）及增速 6

图12：万科地产新开工面积（万方）及增速 6

图13：万科地产拿地金额（亿元）及拿地力度 8

图14：万科地产未售土储（万方）及去化周期 8

图15：万科地产有息负债（亿元）及增速 9

图16：万科地产有息负债结构分布（亿元） 9

图17：万科地产现金短债比 9

图18：万科地产母公司货币现金（亿元）及增速 9

表1：2010年至2023年重点房企全国销售金额排名 7

表2：主流房企2023年销售表现 7

表3：主流房企拿地力度对比 8

表4：万科地产盈利预测 10

一、收入下降业绩承压，利润率及减值影响盈利能力

根据公司年报，23年万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%，营业利润292.5亿元，同比下降43.8%，归母净利润121.6亿元，同比下降46.4%，扣非归母净利润97.9亿元，同比下降50.6%。股东回报方面，受市场景气等因素影响，公司判断未来经营不确定性加大，为留足资金应对市场挑战，公司决定23年不派发股息、不送红股。

图1：万科地产营业收入（亿元）及增速 图2：万科地产归母净利润（亿元）及增速

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

16 17 18 19 20 21 22 23

营业总收入（亿元） 同比（右）

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

-5%

-10%

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0

归母净利润（亿元） 同比（右）

40%

16 17 18 19 20 21 22 2330%

16 17 18 19 20 21 22 23

20%

10%

0%

-10%

-20%

-30%

-40%

-50%

-60%

数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，

收入方面，公司23年实现地产结算收入4015亿元，同比下降10%，规模下降主要受竣工降速影响，23年公司全口径竣工面积3134万方，同比下降14%，全年目标完成率97%。从未来可结算资源来看，23年末公司并表已售未结算资源3604亿元，同比下降32%，对当年结算收入覆盖倍数为0.9倍，首次降至1.0倍以下。竣工结算进度方面，24年公司计划竣工面积2206万方，较23年实际完成规模下降30%，资源规模下行叠加结算降速或一定程度上影响公司24年的收入规模。

图3：万科地产地产结算收入（亿元）及增速 图4：万科地产竣工面积（万方）及增速

5000

4500

4000

3500

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2500

2000

1500

1000

500

0

16 17 18 19 20 21 22 23

25%

20%

15%

10%

5%

0%

-5%

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4000

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0

16 17 18 19 20 21 22 23

35%

30%

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10%

5%

0%

-5%

-10%

-15%

-20%

并表结算金额（亿元） 结算金额同比（%，右） 全口径竣工面积（万方） 竣工面积同比（%，右）

数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，

图5：万科地产已售未结资源（亿元）及覆盖倍数 图6：万科地产毛利率、扣税毛利率及结算毛利率

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

250%

36041.19

3604

1.19

0.90

16 17 18 19 20 21 22 23

5300

150%

100%

50%

0%

并表已售未结算金额（亿元） 对结算覆盖倍数（右）

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

16 17 18 19 20 21 22 23

整体毛利率 地产结算毛利率 扣税毛利率

数据来源：公司年报， 数据来源：公司年报，

其他业务方面，23年公司实现物管及经营性业务收入359.9亿元，同比增长7.8%，而全口径经营服务业收入则为558亿元，同