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房地产开发基本概念与内部流程

一、房地产开发的概念与特点

概念：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

特点：

位置固定性或不可移动性——地段，地段，还是地段！

寿命周期长——大部分建筑物的设计使用年限为50年。

适应性——必须与本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用。

各异性——产品不可能千篇一律，要有自身的特色。

政策影响性——宏观调控、货币政策、土地管理政策、规划控制政策等。

专业管理依赖性——必须要有各个专业的协调管理，才能共同完成。

二、房地产开发的程序

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分：

第一部分，在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分：行政审批部分一、选址定点阶段。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段。三、初步设计和施工图设计审查。

四、规划报建图审查阶段。

五、施工报建阶段。

六、商品房预售许可阶段。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。第三部分：房地产项目权属初始登记阶段

第四部分：房地产公司项目开发的内部工作流程房产项目开发的过程是个非常复杂的过程，复杂的原因是涉及到的政府部门太多，与公司内部所有的部门都有关，项目开

第四部分：房地产公司项目开发的内部工作流程

房产项目开发的过程是个非常复杂的过程，复杂的原因是涉及到的政府部门太多，与公司内部所有的部门都有关，项目开

发过程都有严格的时间节点和顺序流程，现把这一套经过整理的程序及业务流程简要讲解。

我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）

阶段

阶段

程 序

需准备的资料

行政管理部门

备注

项目建议书（申请

报告）

提出项目建设的必要性和依据、拟建规模发改委（计划

和地点、资源、条件、投资估算和资金筹局）以计划管

措、建设进度安排、效应分析。

项目

前期

阶段

项目选址方案

设计任务书、投资计划

项目核准或备案资料：

理为主；规划、

土地、环保、

水利、林业、旅游等部门参

申请报告、城市规划意见、用地预审意见、与选址；经济、

环境影响评价、水土保持方案、占用林地计划、建设等初步设计（建设方审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。部门参与初步案） 设计和方案审

批。

施工图设计、图纸

审查

办土地使用证：土地出让合同、交费证明

等；

办规划许可证：申请报告和发改委批文、

建委（建设局）

项目

准备阶段

用地规划许可证、土地证、已审批规划图土地、环保、

项目征地、报建、

招标

和建筑设计图；

消防、人防、

办施工许可证：土地证、规划许可证、招规划、建设等

标确定施工队、施工图审查证明、质量安行政管理部门全监督手续等。

项目

施工

阶段

组织施工（安全、

监理）

质量监督记录、分项（分阶段）工程质检

报告、隐蔽工程验收记录等。

建设局

验收备案资料：验收备案表、竣工验收报建设、规划、

验收、结算、备案告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保等

项目

竣工验收

阶段

消防、环保验收证明、质量保修书。

资料整理归档

行政管理部门

建设档案馆 内部资料室

产权登记、物业管

理

办产权证资料：土地使用权证、规划许可

证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。

房地产管理局

节点

工作阶段

主

主要工作内容

项

分

项

主办部门

工作部门

主办岗位

协办部门

备注

大类

小类

说明

地块现状图

落实地块具体位置及周边情况

项目部

规划设计条件

落实规划条件，了解限制性条件

项目部

土地获取阶

段

土地信息收集

现场踏勘

了解周边配套情况

了解未来发展规划

对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解

了解地块周遍的商业、教育、交通等情况

了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑

项目部

项目部

项目部

研发部工程部

研发部

了解地块的上

同土地所有方进行接触，

市方式和土地

了解土地出让方式和土

项目部

土地

款

地款，以及能否调整

价值

初判

了解项目开发

成本

了解当地的建安成本、政

府收费项目和具体情况

项目部

了解当地的房地产市场状况

产品形式、开发周期的安排

项目部

销售部

现状图（四至电子文件） 项目部销售部：参与

市场调查，进行地块周边及辐射范围内的

土地

可行性研究报

价值

告

深判

市场深度调研

项目最终定位

客户