漳州市龙江明珠(一期)方案设计说明-.doc

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制定说明

第一章建筑制定

基地区位分析与现状概述

〔一〕区位条件

漳州龙江明珠位于漳州市芗城区东南角、芗城区与龙文区的连接地带，东侧是通往广东方向的城市主要交通干道九龙大道，南侧是规划中的下洲路和规划中的诗浦中学及诗浦小学，南可远眺望九龙江西溪。西侧是规划中的城市次干道丹霞路，北侧是建设中的住宅小区及已建成的闽南综合大市场，基地南面距九龙江约500米，与新城汽车站相距约200米，交通便利，是居家置业的风水宝地。

1、项目所处区域是漳州市中心城区近期开发建设的重点，已成为漳州市开发居住环境较好的片区之一。

2、基地位于芗城区及龙文区的连接部，总体规划中的各项公共配套设施都有较为完善，可发展空间较大。

3、东面为滨江公园，南面是九龙江城市景观带，周边自然景观将为本小区提供优良的景观资源。

〔二〕现状条件

基地地块呈“L〞形，基地现状基本平坦，属城乡结合部。周边原有农田，局部有少量的低层住宅及部分工业厂房；基地的周边环境杂乱，高处可南望九龙江西溪宽阔的江面、漳州大桥，直至桥南侧的龙海市百花村；东面是较低矮的新城综合大市场，视野较开阔；西北方向可远眺漳州城区全貌，视线甚少遮挡。基地的地下水资源较丰富，基地的北侧有较丰富的水系，基地东侧的商业及生活设施已经形成。城市规划道路将小区自然分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区三个组团，便于项目的滚动实施及分期开发。

〔三〕规划条件：

2〕，用地使用性质为商业居住综合用地，规划要求容积率≤3.0，建筑密度≤33%，地上总建筑面积≤268000M2，绿地率≥38%，日照间距系数1：1.0。

本次报批的Ⅱ、Ⅲ区〔一期〕单体方案充分吸取业主及相关部门的建设性的调整看法，充分理解原总平规划方案的精髓，在原总平单体形态基础上对住宅单体方案作多方案的比选。在业主确认的单体方案基础上再作深层次的调整和优化，以达到高品位、高质量的要求。本报批内容为Ⅱ、Ⅲ区〔一期〕的3#-5#楼及11#-14#、21#、22#楼的单体方案及配套公建-会所、八班幼儿园。

规划指导思想

依据对基地周边区位的分析及小区本身规划的构思，规划可概括为：区域性、生活性、景观性、可继续性。充分了解自身及四周环境特点，发挥园林景观优势，强化环境，提升小区的品质，目标将小区规划为健康休闲的园林住宅小区。

〔一〕本小区规划布局，综合合计周边环境，路网结构、水系、公建、绿地系统。遵循因地制宜、合理布置、生态化的制定原则，以人为本，注重社区的人性化制定，特别绿化水景与人文康体景观相结合的自然生态健康环境，体现绿色健康社区的特点。空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态。营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。利用现状北侧水系，做好绿化水景环境制定，创造高品位的人居环境，使小区成为独具魅力的园林景观花园。

〔二〕规划与住宅制定相结合,创造一个布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美,具有时代精神的住宅小区。注重项目运作可行性，充分挖掘本顶目三面临街的商业价值，从规划布局到单体类型的选型与排布注重漳州地区气候、居住习惯与市场适应性。全面提升本项目的社会效益和经济效益。

〔三〕具超前意识,依靠科技进步,加大科技含量,提升居住的舒适度，充分体现健康住宅的居住品味。强化温馨生活定位，为小区居民提供完善的服务配套设施以及优美舒适的休闲场所。

〔四〕可继续开发原则,强化分期发展，使小区的开发形成连动的规模效应。近期开发和远期发展相结合,从整个街区综合合计,包括路网、市政设施等,结合各组团的中心绿地采纳围合式与行列布局相结合的复合式建筑布局,以利于滚动开发,分期建设。注重项目运作可行性。

规划总平面布局

漳州龙江明珠规划以贯穿用地Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区三个组团的弓形的干道、水系景观走廊为结构主轴，均匀串联起各主要公共空间和各个居住组团，体现较好的整体性、连续性和均好性。结构主轴作为小区内景观主线，对内在中间与作为整个居住小区的文化、休闲活动中心相通，在各个方位则与作为各组团的机动车交通干线的环路相连，使各组团结为紧密整体，其激烈的轴线性、连续性特别了漳州龙江明珠小区整体规划的特性。

结构主轴作为小区内景观轴线，以枝状模式和步行流线连接各居住组团，强化了小区的休闲性、景观性和私密性。

方案一〔一〕组团结构：依据小区的总体布局形态，在遵循原有规划划分的条件下，自然形成三个相对完整组团连接成为一个有机的整体。做到小区结构显然有机结合，充分显示小区的高尚品质。

方案一