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房地产企业税务风险分析及管理策略

改革开放以来，随着经济的发展，各个行业的发展速度都很快。房地产业作为国民经济的晴雨表，其发展与繁荣与国民经济的可持续发展息息相关，它也是国家的重要支柱产业。由于房地产企业的经营活动涉及的收益和成本数额很大，涉及的税种和金额也比较为复杂，尤其是在“营改增”之后，房地产企业的纳税情况就成了税务部门和房地产企业进行税务风险管理的一个重要监管点。税务风险管理是指在企业内部进行纳税申报，由于企业的业务活动产生了这种纳税申报的行为，因此，必须对其进行税务核算，简而言之，税务风险管理就是指企业对纳税征税等有关税务行为的管理。税务风险，可能会让一个企业破产，名声扫地，严重的甚至会受到法律的惩罚，企业中最常见的税务风险就是漏税，给企业造成了高额的经济损失，也会给企业造成巨大的社会效益的损失。因此，必须有效分析房地产企业税务风险并进行科学、合理的管理。

一、房地产企业税务风险分析

(一)房地产企业税务风险内部因素

1.缺乏规范的税务管理制度

房地产税务管理是房地产企业管理工作的一个重要环节，其管理体系的建立必须科学、合理、规范、系统，否则将会产生与之相关的种种税务问题。首先，由于房地产税务政策关系到企业主和客户的利益，因此，税务管理工作也就变得比较复杂，在整个房地产经营活动中，税务管理是贯穿整个业务过程的重要组成环节，而现在很多房地产企业仅仅将税务管理等同于税收缴纳，因此，只拥有简化的税收缴纳系统，而如何在短时间内获取最新的税务政策、如何优化税务管理、规避或转移税务风险、提高税务管理的效率等等都缺乏一定的制度基础，但这些情况都会对税务管理造成很多问题[1]。其次，缺乏有效的管理体系，造成这种情况的主要原因在于，目前的房地产企业并没有专门的税务管理机构，只是将税务管理当作一种普通工作的管理来进行，导致税务管理的作用越来越小，再加上管理人员的能力水平的限制，导致税收缴纳不及时、税收管理效率低下。

2.缺乏一定的税务筹划能力

房地产企业的税务管理在企业中具有举足轻重的地位，但由于缺乏正确的政策解读、不规范的制度管理等原因，也存在着由于缺乏税务筹划而导致的成本上升等问题。税务筹划是指房地产企业通过合理有效的税务管理，在相关法律和法规的约束下，实现“节税”，从而使房地产企业的运营成本最大化降低。但实际情况是，很多房地产企业的税务筹划工作都很薄弱。一方面，房地产企业的纳税情况比较复杂，包括房产税、印花税、营业税、增值税等，不同的纳税方式、计税方法也不尽相同，要想弄明白这些税种是非常困难的，更别提如何将其最大限度地优化，这就需要房地产企业的财务管理人具有较高的职业素质与专业水平[2]。另一方面，对税务筹划的误解也会给企业带来致命打击，例如将税务筹划等同于逃税、避税，通过非法的、不合理的渠道或手段，表面上看，给企业提供了税收上的便利，但最后还是难逃法律的惩罚。

3.财务核算水平不高

财务核算是企业在处理涉税问题时的一个重要节点，其直接关系到企业的税务状况。房地产企业财务核算的基本数据对于整个企业的涉税行为都起着举足轻重的作用，许多税务都要根据财务核算的基本数据来进行[3]。因此，房地产企业的财务核算水平直接影响到企业是否能够正确处理税务问题。

(二)房地产企业税务风险外部因素

1.房地产企业的高税负影响

房地产企业在进行经营活动时，所涉及的领域是多种多样的，比如，前期的规划设计、征地拆迁、房地产的中期施工、建筑的竣工、再到产品的销售等，整个项目的工期都很长，投资主体以及资金来源也很复杂，所以使得房地产企业的成本相对较高。在这众多的过程中，在建设项目的各个阶段，房地产企业要面对的税务种类也不尽相同，例如，取得土地的契税、印花税；建设过程中的土地使用税；增值税、所得税等各种税收。随着“营改增”的实施，房地产企业表面上的纳税种类有所减少，但由于增值税的范围限制，房地产企业的综合税负比改革之前要高出许多[4]。高税收负担在企业的经营成本中占有很大的比重，尤其是在产品的销售环节。房地产企业的税费负担很重，这就意味着企业面临的风险越来越大，如果在纳税的时候，发生了税务错误，就会造成被罚款、滞纳金等现象，甚至不能享受到相应的税收优惠，这都给企业带来了巨大的经济损失。

2.房地产税收政策的复杂多变

税收是我国宏观调控的主要手段之一，有关房地产税的法律、法规也在随着时代的进步而不断地更新和修改，这给房地产企业带来了很大的挑战，同时也带来了一定的税务风险。其原因一是没有正确地理解房地产的税收政策，因为税收政策任何一次的出台都意味着政府对房地产市场的调控，一旦不能正确地解读新政策，很容易造成对房地产的税务处理上的偏差，进而造成房地产企业的经济损失。二是对房地产税务的理解不够及时，要解读房地产税，最主要的目的是要根据政策的变化适时调整自己的经营战略，然