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房地产企业配套建设的“廉租房”6大税收如何处理？

业务案例

 2016年5月，A房地产开发公司参与B市国有土地使用权竞拍，取得一宗住宅

用地的土地使用权，该宗地的容积率为4，面积为180000平方米，拍卖成交价

为8亿元，当月按合同约定办理了土地交接手续。

 该宗地土地使用权出让公告及拍卖成交后签订的《国有土地使用权出让合同》

均明确，A公司取得该宗地的土地使用权，除支付拍卖确认的土地价款外，还须

在开发的住宅项目内按开发住宅总建筑面积的18%配套建设一批单套面积不超过

60平方米的房屋，并于建成后无偿移交政府部门，用于补充该市廉租房房源。

 2017年10月，该住宅项目竣工备案，开发的住宅总建筑面积为700000平方

米。A公司当月将其配套建设的廉租房2000套(总建筑面积90000平方米)移交

政府部门。廉租房包含地价的建造成本为4000元/平方米(不含增值税)。B市所

在省确定的销售不动产成本利润率为20%。

 涉税分析

 该项经济业务的实质是A公司以其建造的开发产品（廉租房）抵偿其取得该宗

地土地使用权所应支付的土地价款的一部分。即A公司取得该宗土地的使用权应

支付的价款，一部分是以现金（拍卖成交价款）方式支付，一部分是以开发产品

（无偿移交廉租房）抵偿。

 一、契税

 政策规定：

 根据财税〔2004〕134号文第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税

价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

 第（二）项规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的

成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

 纳税分析：

 本案中，A公司通过竞价方式取得国有土地使用权，其支付的全部经济利益包

括两部分：

 1、以现金支付的8亿元土地价款；

 2、在拍卖明确需承建，并无偿移交给政府部门的廉租房建造支出。

 该两项支出都是该宗地竞价成交价格的组成部分，共同构成契税的计税价格。

 鉴于廉租房建造支出在A公司取得该宗土地时尚无法确定具体金额，因此，该

项契税应分两次进行申报缴纳。

 第一次，根据契税暂行条例及其实施细则规定，A公司应于签订《国有土地使

用权出让合同》之日起10日内，申报拍卖时已经确定支付的8亿元地价款对应

的契税2400万元（8亿x3%）。

 第二次，A公司应于该项目竣工结算廉租房建造支出具体金额确定之日起10

日内，申报廉租房建设支出3.6亿元（4000x90000）对应的契税1080万元（3.6

亿元x3%）。

 二、增值税

 政策规定：

 根据财税[2016]36号文附件1第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形

资产或者不动产：

 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用

于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

 第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商

业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权

按照下列顺序确定销售额：

 （一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确

定。

 （二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价

格确定。

 （三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

 组成计税价格=成本x（1+成本利润率）

 成本利润率由国家税务总局确定。

 纳税分析：

 1、A公司将其建造的开发产品（廉租房）无偿移交（赠送）给政府部门，其

实质为取得该宗土地所应支付的价款的一部分，应作为视同销售处理。

 2、A公司该住宅项目中没有建造与廉租房相同类型的开发产品，也没有其他

纳税人开发类似廉租房的平均销售价格作参考，应按组成计税价格确定无偿移交

廉租房营业税的计税依据。

 A公司无偿移交廉租房应申报缴纳增值税4752万元[4000x90000x（1＋20%）

x11%]。

 三、土地增值税

 政策规定：

 根据国税发〔2006〕187号文第三条第（一）项规定，房地产开发企业将开发

产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其

他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入

按下列方法和顺序确认：

 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，纳税人建造普通