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* 房地产营销有效清盘策略 Ⅰ 房地产开发项目滞销的导因及基本对策。 Ⅱ 房地产开发项目前期滞销的对应策略。 Ⅲ 如何从中期滞销中突围？ Ⅳ 如何实现尾盘销售最大化？ Ⅴ 开盘策略。 目 录 房地产开发项目滞销的导因及基本对策 滞销导因 宏观因素 市场因素 产品因素 国家宏观政策 金融信贷政策 经济发展政策 供求变化 竞争产品变化 区域规划调整 选 址 规划、定位 产品品质 产品价格 企业口碑 房地产开发项目滞销的导因及基本对策 传 统 理 念 重开发 轻营销 销售风险 房地产开发项目滞销的导因及基本对策 有效的营销手段 合理沟通与调整 分阶段营销预案 提高产品抗风险能力 改变销售不利局 房地产开发项目前期滞销的对应策略 前期滞销： 导致销售氛围受挫、市场不良形象感 销售调整难度：★ ★ ★ 短暂性、试探性、试验性 具有较大回旋余地及调整空间 房地产开发项目前期滞销的对应策略 应对前期滞销 ? ? 分析真实原因 调整销售方案 分 析 滞 销 原 因 客户累积不够 前期造势不足 价格制定错误 销售策略错误 推盘量失当 推盘量失当 中原案例一：「山水景苑」 扭转乾坤的战略性方向调整 房地产开发项目前期滞销的对应策略 “统一定价策略”一举获胜： 转变为以价格为主的营销路线，突破传统价格思路，以统一定价的价格策略打响销售战第一炮，引发市场抢购热潮！后期回归“一房一价”的传统思路，不仅实现快速销售，同时为开发商获取了极大利润！ 前期营销中的误区： 走传统营销中的概念化包装思路，前期销售不佳，需要从产品自身出发寻找突破点 如何从中期滞销中突围 中期滞销： 销售策略迷失，动摇销售信心，影响整体进程 销售调整难度：★ ★ ★ ★ 在原有策略范围内的调整， 或者全部推翻重来 如何从中期滞销中突围 中原案例二：「康桥水乡」 开拓性的渠道营销策略 “渠道营销”策略+产品提升策略 在产品原有基础上的产品品质感提升，广开营销渠道，推崇低成本“渠道营销”，开盘狂销近40套，打破原本低迷的销售局面，增强开发商的信心！ 先前营销状况： 产品市场认同度低，常规营销手法淡而无味，长期处于滞缓的销售状态。 如何实现尾盘销售最大化 尾盘销售的利润点 准现房或现房的销售状态 周边价格的同步增长 尾盘改造、装修升级对价格的提升 区域基础配套、生活氛围成熟 产品自身的居住环境条件成熟 如何实现尾盘销售最大化 尾盘销售主要原则： ◇ 找准市场切入点，在有限资金支持下，对切入点进行最大力度的投入。 ◇ 进行有重点的营销，利用市场和项目本身最佳营销时机。 开盘策略 开盘五大策略 谋定后动 造 势 卖场包装 公关营销 以快制胜 制定周详的行动策略及销售目标 充分、良好的销售氛围是开盘的保障 视觉影响，体验营销，传达产品理念 必要的点睛之笔，往往起到杠杆效用 趁热打铁，利用火热销售氛围，克敌制胜 *