2010年江门房地产市场分析报告8P.doc

2010年江门市中心城区房地产市场报告 一、重要数据一览 时 间 开发 投资 （亿元） 土地出让 面积 新开工 面积 竣工 面积 批准预售面积 商品房 成交面积 (万平方米) 存量房 成交面积 商品房 成交均价 单位 亿元 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 元 2010年 44.66 33.57 161.77 124.4 120.2 111.79 72.84 5586 同比（%） 17.8 -49.3 8.6 18.5 40.8 -11.8 -27.9 31.7 二、 开发投资 时 间 开发投资 （亿元） （亿元） 新开工面积（万平方米） 竣工面积 （万平方米） 施工面积 （万平方米） 合计 其中住宅 合计 其中住宅 2010年 44.66 39.37 161.77 117.58 124.4 465.91 同比（%） 17.8 18.2 8.6 7.4 18.5 2.8 2010年，江门市中心城区房地产开发投资稳中有增，全年共完成投资合计44.66亿元，同比增长17.8%，其中住宅投资39.37亿元，同比增长18.2%。3至8月的投资额保持较为稳定，9月份开始趋缓，12月有大幅增加，见图1。 全年新开工面积161.77万平方米，同比增长8.6%。其中住宅117.58万平方米，同比增长7.4%。增速较为合理。5到7月份是明显的新开工集中时间，使得2011年下半年的潜在供应量较大。 图1 三、商品房供应 2010年，江门市中心城区批准预售商品房项目共42个，其中新开盘项目14个。批准预售面积120.20万平方米，其中住宅面积112.22万平方米，同比增加45.4%。住宅合共8601套，月均717套，同比增长37.9%。见下表 时 间 商品房供应 供应总面积（万平方米） 住宅面积 （万平方米） 商业面积 （万平方米） 住宅套数 （套） 公寓套数 （套） 别墅套数 （套） 2010年 120.20 112.22 7.82 8601 7793 808 2009年 85.35 77.54 6.23 6239 5974 265 同比（%） 40.8 45.4 25.5 37.9 30.4 204.9 今年的商品房供应主要有以下几个特点： 1、总量较为合理。据研究，近5年中心城区的年均商品房合理供应量应在90-120万平方米之间。但观察近5年的商品房实际新批预售的情况（见图2），可发现06年和09年供应量偏少，从供求关系分析，供应少的年份会造成次年房价大幅上涨。相反07和08年连续两年供应相对充足，则使得09年房价增速明显放缓。因此合理的供应量是市场平稳发展的重要因素。 图 2 图 3 2、北新区仍是供应热点，共有13个新批项目，住宅套数占总量的43%。江海板块重新崛起，6个项目占据25%的份额。杜阮和城区的比例有所下降。详见图3 3、国庆节前后开发企业推货最积极，9月单月新批预售已接近全年的四分之一。与09年一样，4月和12月新批预售数量的也较多，其余时间则较为平静。详见图4 4、供应户型结构仍有待优化。全年未有新增保障性住房供应，中小户型普通住宅比例仍偏少，高端产品较多，竞争尤为激烈。别墅则占总量的9.4%，比例有较大幅度的增加。 图4 四、商品房成交 2010年，江门市中心城区商品房成交面积111.79万平方米，成交金额62.44亿元。其中住宅96.01万平方米，同比下降17.5%，成交金额51.79亿元，7676套，月均640套，套数同比下降14.3%。住宅成交均价5394元，同比上涨31.7%。见下表 时间 商品房成交 总面积 （万平方米） 住宅面积 （万平方米） 住宅套数 （套） 成交均价 （元） 住宅均价 （元） 公寓均价 （元） 别墅均价 （元） 2010年 111.79 96.10 7676 5586 5394 4702 8287 2009年 126.80 116.39 8959 4240 4180 3869 7981 同比（%） -11.8 -17.5 -14.3 31.7 29.0 21.5 3.8 今年的商品房成交主要有以下几个特点： 1、成交量小幅回落，成交均价快速攀升。分析近5年的商品房成交情况（图5、6），从成交量来看，06至09年之间的起伏较大，2010年虽受多重调控政策影响，但同比波动却相对较小，依然达到历史较高水平。从价格来看，在经历了09年短暂的“休整”后，2010年又恢复了07年和08年的快速增长势头。 图5图6 2、 各月成交量受政策影响波动较为明显，见图7。前两个月快速下降，3、4两月缓慢回升，“国十条”出台后5月开始再次回落，7月份跌