《金水区城中村改造研究 》.doc

金水区城中村改造研究 要 点 提 示 《金水区城中村改造研究》是2007—2008年度金水区政协重点调研课题，课题组在区领导的支持下，在金水区进行了认真调研，并远赴深圳、厦门、杭州、上海进行了实地调研，获得了大量第一手资料，为本课题的顺利研究奠定了坚实基础。 城中村是我国城市化进程中特有的现象，推动城中村改造也是我区继续推进城市化、建设现代化城区的应有之义。金水区全区目前共有城中村56个，占地34365亩，常住人口14万，流动人口约35万，城中村改造任务十分繁重。从2004年开始，我区目前共有15个村进入改造阶段，拆迁建筑面积455万平方米，吸引省外投资350亿元。总结全国城中村改造的经验和教训，分析郑州市城中村改造的政策，结合我区城中村改造的具体情况，为下一阶段全区城中村改造提供切实可行的建议，是本课题研究的目的。 本课题共分国内城中村改造模式研究、郑州市城中村改造模式研究、金水区城中村改造的政策研究三个部分。 第一部分国内城中村改造模式研究首先分析了城中村的概念及成因，分析了城中村的特征和不同分类。然后转入主题，进行了全国城中村改造模式的研究，根据城中村改造模式的不同要素组合，认真剖析了在全国有代表性的珠海模式、广州模式、杭州模式和深圳模式，为郑州市及金水区城中村改造研究做了铺垫。 第二部分郑州市城中村改造模式研究首先追述了郑州市城中村改造的历程，然后以2007年6月郑政文〔2007〕103号文件为界限，把郑州市城中村改造分为新、旧两种模式，并在政府作用、改造方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、改建房屋情况、体制改革、“小产权房”问题等方面进行了比较研究，肯定了新模式的进步性和创新意义，也指出了其不足和新、旧模式的衔接问题，为金水区城中村改造研究做了铺垫。 第三部分金水区城中村改造的政策研究首先简要介绍了金水区城中村改造概况，分析了我区城中村改造的原有模式，并分七点剖析了我区城中村改造中需要解决的问题。接着，提出了金水区城中村改造的指导思想、改造目标、基本原则和改造的基本路径，搭建了全区城中村改造的基本框架。最后，提出了更加注重发挥政府作用、积极探索多种改造方式，规范土地权属变更方式、建立招拍挂出让模式，贯彻103号文件精神、完善原有拆迁补偿机制，做好安置房工作、依托城中村改造开展小户型房廉租房建设，逐步推动集体经济股份制改造、稳步推进城中村体制改革，以城中村改造为依托、做好产业的布局和结构调整等六条推进我区城中村改造的对策建议，希望能对我区下一步城中村改造工作有所裨益。 一、国内城中村改造模式研究 （一）城中村及其特征 1、城中村及其成因 城中村，又称都市村庄，是指已经纳入城市总体规划建设范围内，农业用地很少或已经没有，居民职业结构与生存方式的主要指标基本或者已经完成向城市社区转型，但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征，建立在集体性质土地上习惯上仍称为“村”的社区聚落。 城中村是我国城市化进程中特有的现象，其成因是中国城乡二元户籍制度、城乡二元土地所有和管理制度、城乡二元社会保障制度、城乡二元就业制度、城乡二元行政管理制度、城乡二元经济体制与城镇化发展不相适合，一部分传统农村地区由于接近于城镇地区而又滞后于城市化发展，被城市建成区包围、半包围而成为“孤岛”，未完成城市化转型的特殊地区。 2、城中村的特征 城中村与周边城市地区相比，其特征主要有： （1）用地特征。城中村土地属于集体所有制土地，基本以农村居民宅基地为主、建设用地为辅，农用土地不断减少以至消失，成熟的城中村已经没有农用土地。 （2）景观特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主，缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率很高（部分位于闹市区的城中村极高），违章建筑和私搭乱建多，城市基础配套设施缺乏，缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 （3）社会特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口职业构成复杂，外来人口居多，本地居民和外来人口文化素质普遍不高，社会治安难度大，本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会，相互之间只有房东和房客关系。 （4）经济特征。城中村村民主要的经济来源是村集体经济分红、出租房屋收入以及小规模的商业、餐饮业，外来人口以居住为主，部分在本村从事经营，非正式经济是城中村赖以兴盛的体制外经济。 3、城中村的分类 从不同的角度，城中村大致可分为： （1）根据具有的比较优势，城中村大致可以分为地理区位优越型、集体经济实力较强型和土地资源充足型三类； （2）根据与城市的距离和相交接的形态特征，城中村可以分为处于繁华市区的城中村、处于市区周边的城中村和处于远郊的城中村三类； （3）根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素，城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类； （4）根据区位、面积、人口密度、常住人口密度、暂住人口密度、交通状