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房地产市场调研业务流程 调研原则 工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同，不是一种静态的、描述性和系统性的调研，而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。 带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解的问题，有了问题就有方向。 有目的地进行调研：带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。 20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物，尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通，尽可能占有他们的信息。 “顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质---为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种效果反应出消费者怎样的心态？ 调研制度 每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。 调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入手提电脑，并以电子邮件发送到工作室策划总部。 昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。 调研流程 调研的基本动作可分为以下几个步骤： 前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域、（城市）、企业的信息收集与分析。 组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与客户沟通联络。向客方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。 进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与客户（主要是老板）沟通，明确核心问题，调整调研计划。 调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。 研究。小组内部交流，与客户高屋经理交流，进一步明确调研结论。 补充调研。 撰写调研报告。 调研基本内容 区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化） 行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发育状态，代理，媒体、广告、规划设计等） 市场（消费者、竞争者） 项目（区位、地块、规划、设划，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析） 企业（企业资料与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置） 调研计划 调研目的 调研范围 调研重点 调研提纲 需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地 调研时间、地点与人员（包括需要客户提供的人员配合） 调研报告的主要内容 1、市场及行业发展态势评估 企业能力及开发意向评估 项目想会与可行性评估 相关行业相关问题评估 调研工作文档 研担纲（出发前的初步提纲） 调研工作具体计划（与客户协商后提出） 调研资料清单（对客户提出要求） 调研资料问题目录（对自己提出问题） 调研日记和例会纪要 阶段性小结和评估报告 给信息部的信息资料目录