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谨呈:常州道成置业有限公司
【九洲花园价格报告】
世联顾问九洲花园项目组2007
回顾一:关于项目目标的梳理
经7月 《九洲花园销售执行报告》汇报沟通,发展商的目标明确为:
1、实现07年度销售回款1.8亿;
2、突破高速路北的现行价格水平;
3、使项目成为新北区的标杆项目。
世联的理解:
“保证首批热销(快速回现),建立市场影响
力”的前提下,博取区域价格上限。
回顾二:项目的整体产品策略
从前期定位到后期的营销执行始终坚持既定的产品策略:
• 情景别墅(花园洋房)——稀缺产品,树价值标杆,拉升内部价值梯度;
• 小高层(18F)——市场高认知产品,稳健的现金流;
• 高层(26F )——项目的主力产品,需引导消费,试探市场为后续
产品做调整建议
卖“景观”
卖“产品”
卖“稀缺”
回顾三:7月3 日-销售执行报告沟通的推售策略
【九洲花园推售策略】
现场高展示,实现价格拉升
07.12
第3批房号 160套
基于市场及客户变化调整价格
精确制导的入市价格 07.10-11
第2批房号80套
07.9
第1批房号360套
抢占入市时机/平开高走/集中集放/小步快跑
目标下的问题
基于对目标的理解,本报告将回答以下两个核心问题:
Q1:
现状,怎样的推售节奏安排,宜实现年底回款1.8亿?
答案:价值挖掘, “产品”
Q2:
怎样的入市价格,能实现回款,并建立市场影响力?
答案:控制风险,精确制导,全局价值最大化
报告思路
1 项目背景分析
2 推售节奏及价格策略
3 核心均价的推导
4 价目表形成及验证
5 下阶段工作安排
1.项目背景分析
1.1市场分析
1.2客户分析
1.3项目分析
1.1中国宏观经济形势呈稳定增长态势,常州处于快速发展通道,其房地
产行业将迎来高速发展阶段。
国外机构对未来20年中国GDP预测
预 测 部 门 预测结果:GDP增长率
2002-2005:6.9%-8.1%
2005-2010:6.4%-7.8% 根据库兹涅茨理论:
国务院发展研究中心
2010-2015:5.6%-7.1%
当GDP增长率 〈4%时,房地产行业将萎缩
2015-2020:6.3%-7.2%
当GDP增长率为4%-5%时,房地产行业将停滞
2001-2010:6.9%
世 界 银 行
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