2010中海培训浅谈房地产开发项目成本控制的几个重点阶段.ppt

4、地面以上建筑 4.12安防工程 造价有相当的弹性，主要表现在功能上。 4.13电梯 目前对于100米高层住宅来说，住宅层电梯造价50元／m2是正常的。 4.14泛光照明 成本较小，但浪费严重！ 配套设施及配套工程 5、配套设施： 标准是学校约1,600元／m2全包，会所3,500－4,000元／ m2全包（含建造与装修）。 6、配套工程：具备一些弹性的项目是变配电工程，以KVA为指标，每一单位的成本是2,000元／KVA左右。 a.高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要 b.电缆的设计 c.发电机房的位置 7、室外工程 7.1景观工程 目前室外工程的造价水平，我们一般控制在每平方米建筑 面积100－120元／m2，以空地面积来计，整个室外工程的 造价水平是400－500元／m2。 如何控制景观工程的造价： 软的多，硬的少； 普通的多，名贵的少； 控制水景。 7.2小区围墙工程 合约策划 承建商管理 招标过程管理 甲供物资管理 （1） （2） （3） （4） 五 招标阶段的工程成本管控 五 招标阶段的工程成本管控 （1）合约策划 1、编制的时间 项目开工前一个月内完成项目合约策划报告的编制工作。 2、策划的内容 2.1内容：包括但不限于：a.项目概述 b.合约策划综述 c.招标分判计划 d.建安成本目标计划 e.人员配置计划 f.总结 g.附件等等。 2.2项目概述：项目的位置、占地面积、容积率、总建筑面积、物业类型、项目定位，项目预计开工时间、开盘时间、竣工时间、项目总发展周期、项目的总建安成本等。 五 招标阶段的工程成本管控 （1）合约策划 2、策划的内容 2.3合约策划综述：策划目的、合约分判总体思路、合约管理架构、标段划分、时间节点控制思路、工程量清单编制原则、工程价款支付、前置工程合约分判、与其它部门的衔接、不利因素分析及应对措施。 2.4招标分判计划：包括招标分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程监理单位的招标、工料测量师行（或造价咨询公司）的招标。 2.5材料及设备采购计划：包括材料设备的供应方式和采购计划。 五 招标阶段的工程成本管控 （1）合约策划 2、策划的内容 2.6建安成本管理：根据成本预测确立成本控制目标，分析建安成本控制重点，从合约管理角度制定相应建安成本控制措施，合理、有效地降低项目发展成本，以实现合约统筹的根本目的。 2.7人员配置：土建、水电、物资等专业合约人员以及地盘QS的合理配置计划 2.8总结：概括本策划报告的中心指导思想和主要思路。 2.9附件：应提供项目发展进度计划图和施工平面标段划分图。 五 招标阶段的工程成本管控 （1）合约管理策划 中海 1.1合约管理策划报告应按《中海地产地区公司工程合约管理制度》要求的时间、内容和程序编制、评审和审批。地区公司不得在合约管理策划报告备案前进行工程合约分判。 中海材料\合约管理\海洋三期合约策划报告（独栋别墅部分）.doc 中海材料\合约管理\海洋三期项目策划报告（独栋别墅部分).doc 五 招标阶段的工程成本管控 （2）承建商管理 中海 承建商资格分三个等级：候选承建商、试用承建商、合格承 建商。 中海材料\合约管理\地区公司工程合约管理制度（定稿）\01. 承建商名册管理工作程序（定稿） 五 招标阶段的工程成本管控 （2）合格供方管理 万达 商业地产公司各相关部室、酒店建设公司、下属各项目公司组织一、二类标的招标工作时，必须从品牌库中选取入围单位。 J:\品牌库和招标文件\二〇一〇年合格供方品牌库发布原稿 J:\品牌库和招标文件\合格供方品牌库汇编 五 招标阶段的工程成本管控 （3）招标过程管理 1、分判工程招标工作计划 分判工程合同金额预计超过100万元的，在招标工作开 始前，由合约管理部制定该项分判工程招标工作计划。 分判工程招标工作计划总体上要满足工程施工进度需要，同时可根据各部门在本项分判工程上的工作准备情况，适当调整各个环节的工作时间。 五 招标阶段的工程成本管控 （3）招标过程管理 2、投标单位名单要求 2.1分判合同金额预计超过100万元的，投标单位数量不得少于4家。主（总）包工程建筑面积超过5万平方米的、其它工程合同金额预计超过1,000万元的，投标单位数量不得少于6家；主（总）包工程建筑面积超过10万平方米的、其它工程合同金额预计超过3,000万元的，投标单位数量不得少于8家。 2.2在投标单位中，试用和合格承建商的数量，原则上不得少于投标单位数量的50%； 五 招标阶段的工程成本管控 （3）招标过程管理 3、评标、议标、定标 3.1经济标由合约管理部负责分析；技术标由项目部负责评定；设计方案的合理性和经济性由设计管理部负责评定。 3.2议标