房产经纪实务　全套讲义.doc

第一章 房地产概论 　　一、房地产：指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。(也称为不动产) 　　土地的地表范围，指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。(地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。) 　　建筑物：既包括房屋也包括构筑物。(广义)单指房屋(狭义) 　　房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物。 　　构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物。 　　其他土地定着物：指附属于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。 　　实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分。 　　权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。 　　区位：指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观，外部配套设施等。 　　房地产的重要性：是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。有助于增加归属感和使社会趋向稳定。 　　房地产的性质：资源、财产、资产、生活资料、生产资料、生产要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投资品等多种性质。 　　房地产的特性：不可移动，独一无二，寿命长久，供给有限(有限性和不可再生性)，价值量大，用途多样，相互影响， 　　易受限制(政府对房地产的限制是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的)，难以变现(不可移动、独一无二、价值最大)和保值增值(房地产价格变化的总体趋势总是上升的)等特性。 　　房地产分类： 　　1、按房地产用途分类：居住，办公，商业，旅馆业，餐饮，体育和娱乐，工业，农业，特殊用途，综合用途 　　2、按房地产开发程度分类：生地(不具有城市基础设施的土地)。毛地(具有一定基础设施的土地)。熟地(具有较完整的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 　　在建工程(指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产)。现房(指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地)。 　　3、按房地产实物形态分类：土地，建筑物，土地和建筑物综合体，房地产的局部，未来状况下的房地产(期房：指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的房地产)， 　　已经灭失的房地产，现在状况下的房地产和过去状况下的房地产的差异部分，以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产(例如：正在经营的游乐场、码头)，整体资产中的房地产(例如，一个企业中的土地和房屋) 　　4、按房地产是否产生收益分类：收益性房地产，非收益性房地产 　　5、按房地产经营使用方式分类：销售，出租，营业，自用。 债权：是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。 　　物权：是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。 　　在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权;有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。 　　自物权：是对自已的物依法享有的权利。 　　他物权：是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。 　　在他物权中，建设用地使用权，宅基地使用权，土地承包经营权，地役权属于用益物权。抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。 　　担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。 　　房地产所有权(一级职能)：指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有，使用，收益和处分(包括出卖、赠与、出租、抵押)的权利。 　　占有，使用，收益和处分四项基本权能(二级职能)，构成所有权完整的权能结构。 　　所有权的特性：完全性，整体性，恒久性，弹力性，绝对性。 　　所有权的分类：1、单独所有：指房地产由一个单位或个人享有和共同共有。 　　2、共有：指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。1按份共有，2共同共有。 　　3、建筑物区分所有权：指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 　　房地产他项权利： 　　1、建设用地使用权：指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构造物及其附属设施。(出让，划拨，其它)建设用地使用权实质上是利用空间的权利。 　　《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让