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2015年中国商业物业信心指数（CRMCI）报告 盈石专题报告系列 北京商业物业市场回顾与展望 盈石集团研究中心出品 北京商业物业市场回顾与展望 一、2014年北京商业物业市场回顾 1. 宏观经济运行平稳，消费需求潜力巨大 2014 年，北京总体经济运行平稳，社会消费市场基本面较为稳定。2014 年末， 北京实现地区生产总值 21,330.8 亿元，同比增长 7.3%，增幅较去年略有放缓。 同时，2014 年北京实现社会消费品零售额 9098.1 亿元，同比增长 8.6%，增 幅较上年基本持平。其中网上零售额表现抢眼，同比增长 69.7%，拉动全市零 售额增长 7.1 个百分点。2014 年消费者信心指数呈低开高走态势，全年平均维 持在 105，处于较高的水平。同期，城镇居民人均消费性支出达 28,009 元， 同比增长 6.6%，其中服务性消费支出 9,197 元，同比增长 10.7%。 根据盈石中国城市商业物业供给与需求指数显示，北京商业物业需求指数得分 在 20 大城市中排名上海之后，屈居次席。北京城市经济高速发展，人民生活 水平持续上升，社会消费品零售总额继续稳居各大城市之首。城镇劳动人口系数、 人均收入增长率系数及消费性支持系数等各项指标均在 20 大城市中排名前列， 体现了北京商业物业的旺盛需求及巨大潜力。然而受反腐力度持续加大对高端 消费的抑制及消费需求结构变化的影响，北京商业物业市场仍将面临一定挑战。 如何及时调整经营策略以迎合消费者不断变化的消费需求，是开发商及经营商 面临的一大课题。 2. 核心商圈新增供应下降，购物中心持续主导地位 根据盈石集团研究中心数据显示，截至 2014 年末，全国 20 大城市优质商业 物业存量接近 9,000 万平方米。其中，北京商业物业总体量达到 1,570 万平方 米，包括核心商圈约 730 万平方米，非核心商圈约 840 万平方米，北京商业物 业总量占全国 20 大城市总存量的 18%，继续位居 20 大城市首位（见图 1）。 随着北京城区中心土地供应逐渐减少，核心商圈商业物业的增速也持续放缓， 2014 年优质商业物业体量仅增长 5%。从商圈分布上来看，北京以望京、亚奥、 CBD 三个核心商圈的存量最大，占比分别为 7.6%、6.8% 和 6.2%。从业态类 型来看，全市购物中心存量约 915 万平方米，占总存量的约 59%；百货总存量 超过 365 万平方米，占总存量的 23%（见图 2）。开发商为满足消费者对体验 式消费的需求，购物中心供应量持续增加；而受商业物业市场去百货化趋势影响， 百货新增供应持续走低。 02 北京商业物业市场回顾与展望 图 1 中国 20 大城市存量分布（2014） 哈尔滨 杭州 大连 3% 2% 北京 宁波 3% 18% 厦门 3% 2% 南京 2% 青岛 3% 无锡 4% 上海 苏州 12% 4% 长沙