西安市国有土地上房屋征收评估办法(公示版)解析.ppt

西安市国有土地上房屋征收评估办法解读——王文江 房地产市场价值，其内涵是在市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性而形成的价格，也叫公允市场价格。这是一个理论价格，因为多数情况下是无法达到以上所表述的公开市场条件。 被征收房屋价值，《办法》第二十四条表述为是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，有熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 被征收房屋类似房地产的市场价值，《办法》第二十五条表述为指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。 典型房屋市场价值，是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建筑年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋选择其具有代表性和共性的某一房屋，将其设定为该区域同类型房屋的典型房屋而确定的其市场价值。其价值的确定可采用市场比较法或其它方法。 产权调换房屋价值，是指用于产权调换的建筑物及其土地使用权的市场价值。通俗的理解就是按照《办法》中的价值定义所确定的用于产权调换（实物安置房屋）的市场价值。这里要区分现房与期房的价值差异，对于期房应予以贴现处理。 ⑼ 公示期满应提交整体评估报告和分户评估报告。（第十七条） 评估报告中应体现两个面积的内容，即房屋建筑面积及套内建筑面积。 — 征收前对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，结果向被征收人公布； — 补偿方案论证后予以公布，征询意见； — 征求意见后将修改情况公布； — 作出征收决定后予以公告； — 对于签约期限内达不成补偿协议的报市政 府，作出补偿决定后予以公告； — 评估机构要公示； — 初步评估结果征得被征收人同意后公示。 征收户数多、估价量大。 涉及面广，社会影响大 补偿价格关联性强 估价方法的选用既不能简单了事，也不宜复杂难行 建筑面积=套内建筑面积+分摊共有建筑面积。 套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 （1） 套内使用面积： A 卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和； B 跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积； C 不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。 　　 （2） 套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。 （3） 阳台建筑面积： A 原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积； B 挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； 居民自建房屋：建筑面积≈套内建筑面积 区分：差半个墙体的面积，在实际操作中，这类房产应特殊对待视同两者相同。 大厅式营业用房：套内建筑面积差异较大，有墙体的包含半个墙体面积，有结构柱的包含结构柱，因此安置时结构平面图和施工平面图是关键，且对于出现的问题应充分考虑解决的方案，避免相同套内建筑面积得到的套内使用面积不一致。 原房屋评估价值：4000元/ M2 ×50 M2＝20万元 安置房屋评估价值：5000元/ M2 ×50 M2＝25万元 被征收人需补交差价：5万元 安置房屋的实际市场价格：5000元/ M2 ×65 M2＝ 32.5万元 被征收人安置房产的实际市场单价：25万元÷65M2＝3846元/ M2 由于公摊系数的差异，在套内建筑面积相同的情况下，可能会造成被征收房屋的原面积大于安置房屋的面积。 大厅式营业用房安置问题，由于套内建筑面积的概念，在套内建筑面积相同的情况下，可能会出现套内使用面积的不同。造成安置房屋的套内使用面积小于被征收房屋的原套内使用面积。 在实际征收活动中还可能会遇到很多问题需要我们研究分析，比如公摊系数与安置房屋价格的关系；前期调查摸底套内建筑面积如何确定的问题，征收费用概算谁来概算的问题，现场勘查建筑面积和套内建筑面积界定问题，房屋高买的问题（公摊算不算钱）。这些都需要我们在现时活动中逐一解决。也可能很多问题我们现在还没有发现，只有通过实际操作才可能发现。 举例： （假定高层公摊系数0.23） （假定高层公摊系数0.24） 被征收房屋建筑面积50㎡ 安置套内建筑面积50㎡ 安置建筑