XX区市场调研报告.doc

XX区市场研究报告 目录 一、 市房地产政策及调控情况…………………………………………… 二、 市房地产市场现状………………………………………………………. 三、 市房地产市场预测分析………………………………… 四、针对目前市场现状的对策…………………………………………………… 市房地产政策及调控情况 房地产上半年部分调控政策回放 1、一月份 新“国八条”，定调2011年整体市场形势，楼市打压已成定局。同时上海、重庆开征房产税，一线城市首先作为政策试点，城市中心房价被抑制，从事房地产投资者负担加大。 2、三月份 “城市限购令”发布，投资、投机者被打压，政府控制房价决心明显，市场气氛凝重，民众开始出现观望态度。 3、 五月份 城市房价调控目标公布，多数城市楼市发展期待上涨，95%以上城市上涨控制目标在8%-10%，房价捆绑国家经济势头明显。 二、行政法规动态 1、 新拆迁条列施行，取消行政强拆，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请法院强制执行。 2、禁止“住改商”，政府从多方面开始深化调控细节，区分住宅及商业地产。住宅和商用房本身存在的价格巨大差距，将部分原打算以住宅作为商用的投资者从需求市场中剥离出去。 三、本地动态 1、 四月份 “九条”颁布， 市一环限购令出台，一环内商品房出现销售困难，市中心房价增速被有效控制。 2、 市轻轨1号线动工，1号线正式动工建设，将于2014年全线运营，区域板块之间距离更近，使城乡一体化发展得到更好的支撑，使中心城区楼市压力得到释放。 3、旧城改造开启，南明区五里冲、水东路沿线、大营坡等旧城改造项目全面启动，老城区土地集中放量，将极大影响和推动未来 房地产市场发展。 四、政策调控对本地房地产市场的影响 2011年新“国八条”等一系列国家调控政策出台，基本限制了全年的楼市发展程度，如2008年及2009年房价暴涨局面不会再次出现。在政策从紧的情况下，金融方面由于抑制通货膨胀也在不断收紧银根，提高准备金率，对楼市及股市重创较大，并在一定程度上限制了民众投资、投机行为。 市房地产市场现状 市区域地块交易情况 项目名称 佳锦花园 宏立城集团 保利集团 中国铁建地产 上海绿地集团 贵州万宝龙地产 地块位置 纱帽街纱河南路 花溪洛平水库 南明甲秀南路兰草坝 白云区大沙路 金阳新区 建筑面积（㎡） 26000 1874279 291367 168434 268902 178170 占地面积（㎡） 9091 1274万 67万 505万 94万 48万 土地金额（元/㎡） 3200元/㎡247432 104030 11060 7995 151515 可以看出：新地块所在区域集中在两城区和花溪区，金阳新区出让土地的数量明显在逐步减少，未来多区域板块发展的态势明显。 全市土地出让最近两年总体呈快速上涨势头，但今年上半年土地放量由于受政策因素影响上涨有所放缓，土地交易量同比下降7.9%，但土地价格持续走高，土地成交总金额同比上涨47.9%；成交区域板块分布上，两城区再次成为全市土地成交榜首，主要以宏立城集团购买的五里冲旧城改造地块为代表，金阳新区土地交易有所下滑，乌当区土地放量严重下降；今年上半年土地市场最大的变化特征表现在都是以集中出让的方式出让土地，土地价格持续高走等，综合上述因素，政府不分区域以点带面，以大型社区带动一个区域的发展趋势明显。 市中心城区（南明区、云岩区）以下简称两城区。两城区主要覆盖面为 市一环区域，由于 市城区土地稀缺，城市规划过于集中，其销售价格及市场定价代表着 市商品房价格最高水平，其次为花溪区及金阳新区， 市政府一直致力于打造花溪区成为本市最佳生态居住区域，其中又以“十里河滩”为代表。该区域目前最高均价为“班湖小镇”8500元/㎡，并且还出现一房难求的销售局面。金阳新区由于从去年开始没有新土地放量，大型楼盘在今年年中集中销售存货，如“金阳新世纪”以平均每周销售100-200套成为单周全市销售亚军，且该区域建设逐渐完善，所以在今年年中价格飙升直追花溪区。乌当区均价较为稳定，主要以中天城投集团、保利集团的项目为销售主流，目前两大龙头企业正在配合市政府打造水东路沿岸建设（ 至乌当南明河沿线），预计在明年初沿线景观打造出来，同时还有万科集团在贵州打造的最高端楼盘“玲珑湾”项目建设，必能将乌当区整体销售均价拉至一个新的高度。相对其余各区，白云区由于区域优势不明显，销售均价上升速度较慢。 楼市销售情况 上半年全市成交总量336.1万平方米，同比去年同期345.7平方米下降2.7%，整体市场在政策的不断发力下作用明显