合肥滨湖新区项目可行性研究.doc

第一章 项目概论 1 1.1 项目概况 1 1.1.1开发商简介 1 1.1.2可行性研究报告编制依据 1 1.1.3地理位置 1 1.2项目建设的必要性 2 1.3项目的主要技术经济指标 2 1.4结论与建议 3 1.4.1可行性研究初步结论 3 1.4.2项目建议 3 第二章 项目投资环境市场的可行性分析 4 2.1经济发展背景 4 2.1.1安徽省国民经济保持快速、健康发展 4 2.1.2合肥市发展概况 4 2.2合肥市相关规划 4 2.2.1滨湖新区功能布局 5 2.2.2 合肥宏观经济发展概况综述 5 2.3总结 6 第三章 市场可行性分析 7 3.1合肥市房地产发展概况 7 3.1.1土地市场概况 7 3.2滨湖新区房地产市场研究 13 3.2.4项目周边部分房地产项目详情 14 3.2.4.1滨湖品阁 14 3.2.4.2观湖苑 15 3.3结论 16 第四章 项目定位 18 4.1项目的SWOT分析 18 4.1.1优势（S） 18 4.1.1.1地段优势 18 4.1.1.2规模及产品优势 18 4.1.2劣势（W） 18 4.1.3机会（O） 18 4.1.4威胁（T） 19 4.2项目的客户定位 19 4.3项目的形象定位 19 4.4市场策略 19 4.5项目评价 20 第五章 项目建设条件研究 22 5.1项目建设地点 22 5.2项目建设条件研究 22 5.2.1自然条件 22 5.2.2项目用地环境评价 22 5.2.3建设场地条件 22 5.3资源供给情况 22 5.3.1建筑材料的供给 22 5.3.2施工力量的组织计划 23 5.3.3项目施工期间的动力、水等供应 23 5.3.4项目建成后资源的供给 23 第六章 项目构想和建设规划 24 6.1项目构想 24 6.1.1产品初步定位 24 6.1.1.1目标客户初步定位 24 6.1.2产品初步构想 25 6.2项目可发进度安排 26 第七章 环保、节能和消防 29 7.1环境保护 29 7.1.1大气保护 29 7.1.2 污水处理 29 7.2节能节水措施 29 7.2.1节能措施 29 7.2.2节水措施 29 （1）小区水环境 29 7.3消防设施 30 第八章 项目经济可行性分析 31 8.1开发经营与销售计划 31 8.2投资估算与资金筹措 31 8.2.1建设投资估算 31 8.2.2建安工程费估算 33 8.2.3项目用款计划 35 8.2.4资金筹措 35 （1）自有资金 35 8.3项目财务评价 36 8.3.1本楼盘价格确定 36 8.3.2价格估算 37 （1）住宅价格： 37 8.3.3财务评价基础数据选取 37 8.3.4财务评价报表 38 （1）现金流量表 39 8.4财务分析 42 8.4.1盈利能力分析 42 8.4.2偿债能力分析 43 8.4.3资金平衡分析 43 8.4.4不确定性分析 43 8.5项目综合评价 45 8.5.1项目对社会影响分析 45 8.5.2项目对所在地的互适性分析 45 8.5.3社会评价结论 45 第九章 可行性研究结论与建议 46 9.1拟建方案的结论意见 47 9.2项目的主要问题的解决办法和建议 47 9.3项目的风险及防范建议 48 9.4可行性研究结论 49 参考文献 50 致 谢 52 第一章 项目概论 1.1 项目概况 1.1.1开发商简介 蓝鼎投资集团是以房地产开发为主营业务，涵盖广告传媒、五星级酒店和物业管理等多元化集团公司，下设安徽蓝鼎置地发展有限公司、安徽蓝盛置地发展有限公司、安徽蓝鼎广告策划有限公司、合肥诚和物业管理有限公司、合肥蓝鼎国际大酒店有限公司。 1.2项目建设的必要性 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地位于滨湖新区中心位置 图2-1 2007—2011年全省生产总值及其增长速度图 数据来源：安徽省统计局统计公报—（2007—2011） 2.1.2合肥市发展概况 2011年合肥市全年生产总值（GDP）2702.5亿元，比上年增长17.5%。其中，第一产业增加值132.6亿元，增长3.5%第二产业增加值1457.6亿元，增长22.3%第三产业增加值1112.3亿元，增长12.7%。三次产业结构由上年5.2：52.6：42.2调整为4.953.9：41.2。其中工业增加值占GDP的比重为41.5%，比上年提高1.5个百分点。“1419”新型城镇体系中的“1”，是指1个中心城区（含滨湖新区），“4”是指4个新城，即北部新城、西部新