“书香花苑”房地产开发项目投资可行性研究报告.doc

目 录 总论……………………………………………………………1 项目建设条件…………………………………………………2 项目内容及成本估算…………………………………………6 项目的市场分析………………………………………………8 项目的SWTO分析…………………………………………18 项目的利润估算及资金筹措………………………………19 项目实施的经济效益分析…………………………………23 项目实施的敏感性分析……………………………………25 项目实施后的社会、环境效益分析………………………27 结论…………………………………………………………28 附表………………………………………………………29  总论 南康市位于江西省南部，因“地接岭南，人安物阜”而得名。国土总面积1800平方公里，辖19个乡镇，2个街道办事处，总人口近80万人。城区面积达14平方公里，城市人口13万。公元280年（晋太康元年）置县，1995年3月经国务院批准撤县设市。 2005年以来，南康大力实施“对接长珠闽，融入主城区”发展战略，把南康作为赣州主城区一个特色功能区来规划建设，致力打造赣州“1小时都市经济圈”的强势区域，加快进入赣州主城区的步伐。运用经营城市理念，高起点、高标准、大手笔推进城市开发建设，城市面貌日新月异，被命名为赣州市卫生城、省级园林城市和省级文明城市。 面对南康城市发展的大好形势，赣州纵横房地产开发公司积极投入到南康的城市建设大潮中，于2007年用6000余万元通过竞拍方式取得南康市南水新区中心地段一宗土地使用权，独立从事房地产开发。该开发项目名为“书香花苑”，本报告是对该项目开发进行研究的结果。 “书香花苑”商住小区项目用地30717平方米（约46.08亩），座落于南康市迎宾大道西侧，南临30米规划路，东为10米规划路，北与商住安置点相隔9米规划路，西面与商住安置点相隔5米规划路。规划用地较为方整，东西向长188米，南北向长179米。项目所处地段交通便利，周边配套服务设施齐全，环境优美，以5栋高层电梯住宅组成，并设有农贸市场、商铺、幼儿园、会所、地下停车场等配套公建；预计总投资18311万元。“书香花苑”建成后，小区将成环境优美、布局合理、配套完善，集居住、休闲、商务、娱乐于一体的自然、幽静、舒适的综合性现代新型生态居住社区。 第二章 项目建设条件 南康市历史悠久，人文荟萃，经贸繁荣。自古以来，南康就是沟通中原和南粤的要衢，商贾去集，名人辈出。明代“大隐居士”田辟、清代方志学家谢启昆、工人运动先驱陈赞贤、抗日名将赖传湘，以及首次将《资本论》译成中文版的著名经济学家郭大力皆为南康人。改革开放以后，南康市委、市政府积极实施“个私兴康”发展战略，民营经济起步早、发展快，已成为全省闻名的民营经济强市。著名社会学家费孝通先生来康考察后，概括南康经济现象为“无中生有，有中生特，特在其人，人联四方”。2005年，全市实现生产总值38.8亿元，实现财政总收入3.1亿元，社会消费品零售总额11.4亿元，是赣州市经济最发达的一个县级市。南康交通区位优势明显，距广州市434公里，距深圳市524公里，距厦门市520公里，距南昌市400公里，距赣州市中心城区28公里。 项目所在地为南康市政府所在地，是一座历史文化名城，集中了许多文化景点，如南山森林公园、生佛寺、东山公园、文峰塔、莲花山、古楼隘、四眼桥、景福桥、文峰、“龙湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窝天主教堂、南康古城墙、陈赞贤烈士墓等。 南康市当前经济发展状况 2005年—2007年南康市经济发展各项批标统计表 经济指标 2005年 2006年 2007年 地区生产总值（亿元） 38.8 46.2 57.75 社会商品零售总额（亿元） 11.4 14.82 20.2 财政总收入（亿元） 3.1 4.49 7.01 地方财政收入（亿元） 2 2.4 2.91 城乡居民储蓄存款（亿元） 33.3 43.3 59.5 城镇居民人均可支配收入（元） 7084 7792 8627 城乡居民人均储蓄余款（元） 4161 5326 7030 农民纯收入（元） 2861 3150 3559 2005年，南康市地区生产总值38.8亿元。2005年全市零售总额达11.4亿元，实现财政收入3.1亿元，城市居民可支配收入7084元，农民人均收入2861元， 2005年末全市金融机构存款余额33.3亿元，城乡居民人均储蓄存款余额为4161元。 2006年，南康市地区生产总值46.2亿元，比上年增长19.1%， 2006年全市零售总额达14.82亿元，实现财政收入4.49亿元，城市居民可支配收入7792元，比上年增加708元，农民人均收入3150元，增加289