“西安环城西苑投资环境分析分析评价改造项目三期”投资可行性研究报告.doc

西安环城西苑环境改造项目三期 可行性研究报告 目 录 第一章 总论 1 1.1 建设项目简介 1 1.2 项目建设的必要性 3 1.3 可行性研究编制依据 5 1.4 技术经济指标 6 1.5 可行性研究的主要结论 6 第二章 市场分析 8 2.1西安市莲湖区概况 8 2.2西安市莲湖区土地市场分析 9 2.3西安市莲湖区商业市场分析 10 2.4项目SWOT分析 13 2.5典型案例分析 15 2.6价格定位 16 2.7拟建项目定位 18 第三章 项目用地现状及拆迁安置方案 19 3.1土地调查 19 3.2拆迁户调查 19 3.3建筑物调查 19 3.4管线调查 20 3.5拆迁安置实施的原则、进度计划 20 3.6拆迁安置补偿方案 20 第四章 项目开发建设条件 23 4.1 自然条件 23 4.2 项目规划用地条件 23 4.3 项目市政配套条件 24 第五章 项目拆迁方案和机构费用确定 25 5.1 拆迁规模 25 5.2 劳动安全 25 5.3 拆迁进度安排 25 5.4 项目组织机构 26 5.5 项目建设管理费用研究 26 第六章 环境影响评价 28 6.1评价依据 28 6.2区域环境质量现状 28 6.3环境保护规划 29 6.4环境影响评述 30 第七章 投资估算及资金筹措 32 7.1 项目总投资估算的依据 32 7.2 项目的总投资估算的原则 33 7.3 总投资估算 33 7.4 项目总投资的资金来源 36 第八章 财务评价 37 8.1 基础数据的确定 37 8.2 财务盈利能力分析 37 8.3 清偿能力分析 38 8.4 项目财务评价结论 38 第九章 不确定性分析 39 9.1 盈亏平衡分析 39 9.2 敏感性分析 40 第十章 国民经济评价 42 10.1 影子价格与通用参数选取 42 10.2 效益费用调整 43 10.3 国民经济评价结论 43 第十一章 社会效益评价 45 11.1 对遗址保护和城市形象的影响 45 11.2 对所在地居民生活质量的影响 45 11.3 对项目周边环境的影响 46 11.4 对西安市莲湖区财政税收的影响 46 11.5 对西安市莲湖区房地产业发展的影响 46 第十二章 主要结论与建议 47 12.1主要结论 47 12.2 对建设单位的建议 47 附件：财务评价报表 第一章 总论 1.1 建设项目简介 1、建设项目概况 （1）项目名称：西安市环城西苑环境改造项目三期； （2）项目范围和位置图：玉祥门以北、环城西路以东、环城北路以南、护城河以西；项目位置图如下： （3）项目建设进展情况 西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以及单位的拆迁摸底情况；项目建议书已获得西安市发展和改革委员会[2008]193号和[2008]296号文件批复；同时，建设单位正在办理规划、土地、环保等项目前期准备工作。 （4）项目现状与周边环境 项目范围内无高层建筑，内部多为三到四层砖混结构的居住民房和单层的门面房及厂房，占地125亩，共计676户，其中单位户16户、租赁户517户、私产户143户。 项目范围内沿环城西路北段分布部分企业、汽修和机电市场、小餐饮等建筑物。建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差。 项目东、南、西、北部环境及简介如下： 项目拆迁安置、场地平整、土地出让后用于开发建设，将定位于环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区。 2、项目内涵和性质 项目拆迁包含地上建筑物和构筑物的拆迁、安置、补偿，以及场地平整。 1.2 项目建设的必要性 1、保护古城墙遗址和弘扬历史文化的需要 古城墙和护城河都是西安闻名中外的标志性古迹，具有悠久的历史和浓厚的文化氛围，是国内外游客的必选之地。但项目所在地环境恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧邻的古城墙和护城河形成强烈差别，严重影响了古城墙和护城河的形象。调研表明，环城西苑环境改造项目将创造良好的生态环境，有利于促进古城墙和护城河的保护与历史文化的弘扬。 2、符合西安市总体规划的需要 项目所在地占据了莲湖区乃至西安市的重要位置，然而其环境较为恶劣，主要是一些以机电、汽修为主的市场和小商铺，以及一些居民住宅。调查表明，项目现状不符合西安市和莲湖区总体规划布局，不论是商铺还是居民住宅，规划设计均不合理，严重浪费土地资源，没有将该区域的地理位置优势体现出来，项目拆迁完成和后续建设将改变项目目前面貌，符合西安市和莲湖区总体规划和布局的需要。 3、项目片区商业布局完善的需要 项目周边聚集了很多以汽修、机电为主的公司及租赁户，以及达到一定数量规模的居民，有着巨大的消费潜力，然而该范围内商业配