某CLD项目营销策略报告.ppt

整体营销策略思考 营销铺排 推售策略建议 推广 5 CHAPTER.5 营销策略 营销策略思考及铺排 关键 : 策略性、铺排、推售、推广 PART 1 整体营销策略思考 本项目从区域的CLD规划概念着手，肯定了CLD其注入、示范、引领的核心理念，着眼于片区位置、规划、配套、交通等优势、演绎CLD生活。 因此，整体营销思路为宣传推广CLD并结合目标客户群，制定合理价格策略，引导客户选择CLD全新生活方式，通过系列形象价值、现场与渠道进行完美结合并无缝衔接各阶段营销节点。 营销思路 目前市场下的营销策略： 加快工程进度，尽全力及早达到开盘条件 钱花到刀刃上，加大关键节点的投入 精细化营销，渠道为王、现场为王，如有一处做不好，在与客户心理进行博弈时将缺少筹码 入市时机选择 根据工程条件：第三季度可以达到预售条件 根据市场发展：7-8月为传统楼市淡季，其后为楼市“金九银十” 确保本项目在2012年春节前一批单位清盘，销售宜尽早展开 根据营销节点铺排：前期VI设计、合作公司选择、市场起势安排、认筹准备、样板展示到开盘一系列的工作安排。 本项目可承接一期销售蓄客，蓄客时间相对充足 ————根据整体测算：入市时间为10月8日周六 营销铺排 9月4周 10月8日开盘 10月1日VIP升级 10月1日样板房开放 10月1周 10月2周 11月 VIP会员升级 会员招募 项目 时间 6月3周 6月4周 7月1周 7月2周 7月3周 7月4周 8月1周 8月2周 8月3周 8月4周 9月1周 9月2周 9月3周 12月 现场展示 展示区\样板房开放 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 推盘节奏 VIP会员招募 　 　 　 　 　 　 　 　 9月上旬VIP认筹　 　 　 　 第一批开盘 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 第二批认筹 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 第二批开盘 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 12月 推售（产品不占优势） 定价策略（竞争对比） 资金回笼 平民价格、大面积享受 4999元 包装（园林景观下功夫） 团队建设 * * * * * * * * 项目CLD形象演绎 PART 2 客户定位 —和什么样的客户产生共鸣 惠城区域市场主力客户群分析 80%左右深圳投资客、壳牌等石化、电子企业的管理人员 投资/居家 惠阳 惠城区普通工薪阶层，还有部分投资客 投资 南坛、下埔、下角 私企老板、公务员、企业中高层管理人员 豪宅/投资 龙丰上排 惠城区工薪阶层、企业中层管理人员、私营商户、深圳投资客 普通居家/投资 河南岸、麦地 私企老板、深圳投资客 豪宅 水口 惠州城区工薪阶层为主，还有惠城周边地区的客户，荷兰水乡、东方威尼斯有30%左右的深圳投资客户 普通居家 东平 惠城区公务员、企业中高层管理人员、私营企业主为主 普通居家/豪宅 江北 主力客户群 物业类型 片区 水口竞争楼盘主力客户全分析 以水口自住为主，少量周边自住兼投资型 高层 江南御都 惠城自住、60%为首次置业者 高层 国兆蜜园 原住民、自住客为9成，少量惠城其它片区客户 小高层 龙日花园 惠城区及深圳高端客户群、自主兼投资需求为主 别墅、高层 合生国际新城 惠城区自主兼投资客，公务员、工业集团高层管理人员、部分小商业主 高层 珠光御景湾 项目置业客户群体 项目产品类型 楼盘名称 属性：30-45岁的水口片区公务员或企业管理层，收入较稳定，家庭收入达到10万以上，多次置业；家就在水口，在其它区域上班，甚至可能有一点距离，但是有居住习惯或认可片区未来发展； 娱乐习惯：周末喜欢和家人一起度假等，也喜欢去高尔夫球场等高档休闲娱乐场所； 置业要求：需要提供生活配套服务。他们对安全管理和居住品味以及车位要求比较高； 信息渠道：他们对房地产的了解渠道一般是户外、电视、报纸等。 客户特征分析 属性：30-45岁投资客，他们对片区发展充满信心，对高档豪宅、平民价格的升值潜力也有很大的信心。他们对物业的要求主要是周边环境交通以及物业自身的品质等； 娱乐习惯：他们比较富裕，喜欢和家人或朋友在高档场所娱乐或打牌等； 置业习惯：他们置业以投资目的，所以主要看中物业是否有很大的升值潜力，对物业的位置、环境、配套等比较看重 信息渠道：信息来源比较广泛，以报纸、户外、电视、网络为主。 属性：30-45岁的个体工商者，他们是勤劳、务实、注重实际，讲究生活舒适； 娱乐习惯：他们他们交际广泛而频繁，喜欢随时的逛街，购物和娱乐消费 ； 置业习惯：他们置业要求一般，要求环境好、舒适、生活方便、性价比高 信息渠道：报纸、户外、网络、电视等。 属性：25-35岁的单身贵族，年收入在7万以上，在江北工作的公