2009年佛山顺德创辉煌碧桂园·荔园前期物业管理投标书.doc

目 录 第一部分 物业管理服务的整体设想及策划 1 第一节 创辉煌物业管理有限公司简介 1 第二节 物业管理服务的总体设想 2 第二部分 拟采取的管理模式、工作计划和物资装备计划 4 第一节 拟采取的管理模式 4 第二节 拟采取的工作计划 7 第三节 拟采取的物资装备计划 8 第三部分 拟采取的人员配备、培训与管理计划 10 第四部分 管理规章制度和物业管理档案管理 13 第一节 物业管理规章制度 13 第二节 档案资料的建立与管理 15 第五部分 各项指标的承诺及采取的措施 17 第六部分 社区文化管理 17 第七部分 物业日常管理服务 24 第一节 入伙管理 24 第二节 装修管理 26 第三节 客户管理 29 第四节 护卫管理 32 第五节 维修管理 35 第六节 清洁绿化管理 42 第七节 财务管理 43 第八部分 经费收支预算 44 第一节 便民服务项目 44 第二节 财务收支预算 47 第九部分 智能化系统的管理维护 50 第十部分 物业（包括板房）的维修养护计划和实施 53 第一部分 物业管理服务的整体设想及策划 创辉煌物业管理有限公司简介 公司概况 佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司成立于2000年，注册资本为300万元人民币，是新德业置业投资有限公司属下的唯一物业管理公司，具备中华人民共和国物业管理企业二级资质，在佛山顺德地区享有较高的知名度和信誉度。 公司现有员工500多人，其中大专以上文化程度100人，具有初级、高级以上职称的管理及技术人员50多人次，员工持证上岗率达100%,部分成员更为佛山物业管理协会专家组成员。 我司。项目总用地面积平方米项目建筑物幢（其中第二部分 拟采取的管理模式、工作计划和物资装备计划 第一节 拟采取的管理模式 一、管理体制 接管碧桂园·荔园项目的物业管理业务后，形成以广大业主为主，居委会、派出所参与的共管体制，管理处根据所签委托管理合同条款要求，严格执行《广东省物业管理条例》及广州市相关法律法规规定，对碧桂园·荔园实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流服务。　 （一） 外部管理体制 　　 （二）碧桂园·荔园服务中心（分公司）组织管理架构 佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司根据物业管理服务合同，在增城市设立分公司，财务实行独立核算。分公司组织架构图如下： （三）碧桂园·荔园服务中心（分公司）组织架构说明 1、服务中心（分公司）内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。 2、在岗位设置上，充分考虑到碧桂园·荔园规模及硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足碧桂园·荔园的实际需求，降低管理成本。 3、要求服务中心的管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定编数量。 二、监督约束机制 （一）碧桂园·荔园监督约束机制示意图 （二）碧桂园·荔园监督约束机制说明 1.由政府部门及业主、创辉煌物业管理有限公司对碧桂园·荔园服务中心实行全方位监督。 2.服务中心内部运作公开透明，便于大家监督。 3.强化佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司及碧桂园·荔园服务中心（分公司）的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。 三、激励机制 （一）激励机制示意图 （二）激励机制说明 1.公司激励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。 2.通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。 3.通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供培训再教育的机会，随着企业的发展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。 四、管理工作的控制方式 1.采用定点检查方式，通过管理处受理投诉，追溯处理问题的全过程，检查有无推拖、应付之现象，发现问题及时纠正。 2.实行“走访管理、层层检查”，主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改善工作质量。 3.实行动态信息反