苏州苏纶里项目营销推广策划报告2007年-综合体.ppt

苏 州 酒 店 市 场 分 析 苏州酒店发展现状 新区高端酒店以香格里拉为代表，经济型酒店较少。新区为政府规划核心CBD区域，以商务型酒店为主。 老城区高端酒店以吴宫喜来登和玄妙索菲特为代表，经济型酒店数量较多。老城区酒店以苏州古式建筑为主。 园区高端酒店以尼盛万丽、中茵皇冠为代表，经济型酒店较少。因为紧靠金鸡湖，因此高星级酒店以度假型为主。 酒店市场分析 五星级酒店 五星级酒店目前进驻 品牌有： 喜来登、皇冠、香格 里拉、索菲特、尼盛 酒店市场分析 商务酒店 连锁酒店目前进驻 品牌有： 如家快捷、速8、汉庭 锦江之星、莫泰168、 书香门第等。 酒店结论 苏州作为国家重点旅游城市，五星级酒店只有7家，大多以度假型为主，分布在市区 的五星级酒店较少，商务型高星级酒店有较大的发展空间； 市场竞争激烈，2006年全年五星级酒店入住率65.81％，四星59.23％ 。对新进驻的酒店的服务和特色提出了更高的要求； 苏州酒店扩张较快，客房数量大幅度增加，因此整体客房入住率下降，2007年上半年苏州市酒店平均入住率为52.9％，同比去年下降了8个百分点。 苏州写字楼市场分析 苏州写字楼现状 市区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内。以老式办公楼为主，档次较低。入驻企业以小型的服务行业、办事处为主。平均租金 水平28-55元/平方米·月。 新区为城市核心CBD，写字楼集中在新区商业中心和行政中心附近 。档次较高，主要以金融、房地产、高科技企业为主。租金水平45-61元/平方米·月。 园区写字楼分布在规划建设中的园区中央商贸区周围 。主要以外资办事处、服务型行业、高科技企业为主。平均租金55元/平方米·月。 老式写字楼 档次低、配套差，服务性中小企业为主 新式写字楼 档次高、环境好、造型新颖美观 配套服务比较到位 主要以公司办事处和消费服务性行业为主 写字楼市场总结 近年来，随着苏州新区CBD和园区的开发建设，整体写字楼开发水平有了一定提升。市场上出现了5A甲级写字楼等先进的理念。在园区还出现了X2创意街区个性化创意办公区。 整体写字楼类型较为单调，随着苏州经济的快速发展，各类型企业的不断进驻，对于写字楼提出了更高的要求。常规的现代化风格的写字楼在市场上缺乏竞争优势。 落 位 位 产品示意 业态设定 一 个 主 题 城市规划：历史的记忆与再生 根据内部建筑风格与年代历史划分； 特色建筑区：北部灰色部分，更多的是关于城市记忆与再生； 现代时尚区：南部橙色部分，更倾向于对城市现状以及未来的表达。 两 大 分 区 三 维 空 间 东北角原职工宿舍为保留建筑，临两条城市主干道交叉口，展示性强，规划成6层高的地标性建筑； 旅馆办公区写字楼位于人民路边，展示性较强，规划成24层高的地标性建筑； 两大地标与厂房及民国建筑高低错落，互相衬托，形成高中低三个层次的立体空间。 四种类型的时空转换体验——民国纺织工业、解放后工业大生产、城市现代化与未来国际产业化四种类型的时空都将被提炼展现出来； 同一种精神——利用商业领域的演绎，展现一种后现代的城市先锋精神； 同一种类话语——无论从业态设定还是建筑立面风格，都在诉说着这样的城市精神。 四 类 体 验 落 位 位 商业形象落位 商业形象落位 火红年代 先锋精神堡垒 民国印象 现代时尚奢侈领地 四类功能区列表 板块形象 先锋精神堡垒 火红年代 民国印象 现代时尚奢侈领地 区内现状 6层楼保留建筑 解放后厂房 民国建筑 拆迁改造区 规划业态 设计师酒店、LOFT办公 文化休闲娱乐 创意产业、文化内容产业办公、主题餐饮休闲 奢侈品商业街、顶级酒店、休闲商务 档次定位 中高档次 主题式个性化 主题功能 顶级 建筑风格 后现代 保留原风格 保留 现代时尚风格 爆发点 先锋主义外立面 最高指示咖啡吧 偷听堂； 活化的产业博物馆 创意天地 内容产业 她经济、他经济； 顶级主题酒店 后现代工业化立面，与对面的江南水乡建筑风格完全矛盾和冲突！适合业态：概念酒店和LOFT办公；发展定位：空间体验、先锋意识象征 先锋精神堡垒 1 客房及公共区域的设计打破传统酒店的设计格局，完全时空转换的体验式居住； 时尚流行元素与完全相反的佛禅等元素结合，另类到无厘头； 目标客群：适合高素质、高收入的追求个性化人士 设计师酒店 先锋精神堡垒 1 适合服务性行业的企业，如培训、咨询、律师事务所、会计师事务所等； 空间开阔，环境幽雅立面以钢铁玻璃等现代建材为主，工业化感觉强烈。 LOFT办公 先锋精神堡垒 1 层高超过6米的内部空间 引发个性空间组合 2 主要的保留建筑区，以民国建筑为主； 规划业态：遵循二八原则，80%以创意、文