2013年房地产销售技巧培训资料.ppt

拼装房 拼装房 拼装房：装配式住宅的通俗称呼，他的全称是预制装配式住宅，是将预先在工厂生产的部材运到现场，进行装配而建成的住宅，在欧美及日本被称作产业化住宅或工业化住宅。 这种住宅由三种结构：钢筋混凝土结构、木结构、轻量钢结构。面积以100-200平米最多。 水景住宅旅游房地产 水景住宅： 水景住宅就是依水而建的住宅。“水之北为阳，山之南为阳。” 旅游房地产： 出现的休闲度假村、产权酒店、海景住宅等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题置业，可成为旅游房地产。 townhouse住宅 townhouse住宅 townhouse住宅：指城区住宅，多指连排别墅，一般3-5层。 特点：1、多建于市郊区域 2、高绿化率和优美的小区景观，居住环境更贴近自然 3、住宅居住功能齐全 Penthouse住宅 Penthouse住宅 Penthouse住宅：概念来源于美国，指屋顶上的房间，可称为空中别墅。小进深，大开间，采光通风极好。 超大平台，又有私家花园。 商品房合同基本有哪些内容 商品房合同基本有哪些内容 1、用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间 2、总价款、付款方式、付款时间 3、建筑面积、套内面积、分摊面积 4、商品房销售方式 5、商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方责任 6、发生变更的约定 7、关于房屋设计标准、房屋质量的承诺和责任 8、合同约定面积与实测面积发生差异的处理 9、违约责任 水箱供水 水箱供水 水箱供水：指在楼盘顶部的屋顶水箱，由泵房将水抽至屋顶水箱，在会留下来满足各层用水。 弊病：长期使用形成二次污染，特别是积淀水垢后容易产生有害细菌，有些住宅区的楼顶水箱由于管理不善，没有做到定时清洗，甚至长出青苔，严重污染水源的清洁。 变频供水 变频供水：是指取消了屋顶水箱，居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入，从而大大提高了用水质量。 而且，也使得设计楼盘外观更为简洁，更为美观。他将成为完善供水配套质量上的发展趋势。 物业管理 物业管理 物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或者协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等实施统一管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 物业管理图例 物业管理费用 物业管理费用 包括： 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 3、绿化管理费 4、清洁卫生费 5、保安费 6、办公费 7、物业管理点为固定资产折旧费 8、法定税费 小区车位标准 小区车位标准： 普通住宅，在三环路以外，按每千户500个车为标准设置，在三环以内按每千户300个车位标准设置 中高档商品住宅按每户1个车位标准设置，高档公寓和别墅按每户1-3个车位标准设置 目前车位的价格不等，一般从6—11万左右。 公共维修基金 公共维修基金 公共维修基金：指住宅楼房的公共部位和公用设施，设备的维修养护基金。 用于对住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 商品房的公共维修基金为总放款的2%。 付款方式 商品房购买的付款方式： 1、一次性付款 2、按揭付款 银行按揭 公积金按揭 3、分期付款 4、其他付款方式 例如：5%首付款等 公用建筑面积分摊规定 可分摊的公用建筑面积： 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、值班警卫房、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房 不应入的公用建筑空间 不应入的公用建筑空间： 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人为防工程的地下库、单独具备使用功能的独立使用空间 售房单位自营、自用的房屋 为多栋房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房 但每个项目自身有其特点，具体可见每个项目的公摊原则。 购房应缴纳的相关税费 购房应缴纳的相关税费 购买房产时涉及到的税共有8种，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产和资方向调节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税 装修标准 装修标准 主要是项目的基本装修情况介绍。 如：大堂、公共走廊、窗、门 是合同的附件之一 印花税、契税 什么叫印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。 什么叫契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主征收的一次性税收。他是对房地产产权变动征收的一种专门的税种。 商品房预售 商品