2006年山西太原瑞信国际中心开盘期营销方案58页.pptVIP

1） 项目形象推广阶段完成 自面市以来，我项目主要以形象推广为主。经过前期几个月以及9、10月份的强势推广，项目形象铺垫基本可以完成。 现在，项目工程逐步明朗，整个项目已经进入实际的销售阶段，在这个阶段，项目推广必须增加实效性、以实际销售信息作为核心，密切的配合销售以实现项目的热销。 关于下阶段推广方面的几点思考 2） 目标客群 随着项目工程进展，项目形象逐步明朗，再结合年底写字楼自用型客户成交的高峰的特点，本阶段起北京地区销售的目标客群以自用型客户为主。 外地推广的目标客群仍主要锁定投资客群。 3） 推广诉求 本阶段起北京地区推广诉求以实效性的销售信息为主。 外地推广以投资信息为主要诉求点。 4） 媒体组合 9、10月份我项目推广采用的多为阶段性媒体，如电台、网络、短信、直效等，这些都属于辅助性媒体，只能在项目有较强的持续性媒体（比如户外）的基础上起到锦上添花的作用，如果缺少持续媒体的支持，其效果必然大打折扣。 电台广告在10月份的投放反馈效果一般，因此建议本阶段暂不采用电台媒体。 户外作为一种区域覆盖的持续性媒体，在商务类项目的销售中起到至关重要的作用。而我项目东三环现有的户外广告牌，由于地理位置及视角不理想，反馈效果一直不好。建议重新在东三环区域找寻位置及视角更为理想的户外；同时在东四环朝阳公园桥附近增加一块户外广告，作为开盘期的一个阶段性支持。 报广及手机短信覆盖面大，时效性强，便于实效性销售信息的宣传，在开盘期可作为主要的辅助类媒体。 5） 工地及卖场 我项目正式售楼处自落成以来，内部装饰一直比较素淡，缺乏热销气氛，需要再次包装，增加现场的热销氛围。比如可以增加热销户型排名、区域热销项目排名、促销政策公布、促销物品现场展示等。 项目再已进入地上11层施工，具备了悬挂楼体幕布的条件，建议尽快完成楼体幕布制作，以周边区域的关注。 工地围档是我项目来访的最有力的媒体，本阶段工地围档可以考虑加入商业招商信息，商业与写字楼有相通之处，商业的招商也能为写字楼招揽人气。工地围档与楼体幕布的配合，可实现对农展馆南路99%的覆盖。 项目施工防护网拆卸之后，对商业部分进行包装，以加强现场气氛。 项目样板间完工之后，对看房通道进行包装，增强客户看房时对项目的认同感。 三段式营销策略 10月份 12月份 11月份 销售 推广 任务:3500平米 产品:打开楼屋 客户:新增积累客户 销售策略:结合项目封顶、样板间开放及新年结点，大折扣结合商务产品大力度促销 任务:散售3000平米，力争大客户销售5000平米，新增有效客户积累450组 产品:已打开的楼层及大客户及山西推广特批楼层 客户:新增的意向客户；在谈的大客户；山西投资客户 销售策略:开盘之后项目立即提价（收折扣），一方面促使前期积累客户成交，另一方面为年底打折促销作好铺垫 任务:散售4000平米，力争大客户销售2800平米，积累有效客户300组 产品:现在打开的销售楼层及大客户特批楼层 客户:目前认购未签约客户；近期新增意向客户；目前在谈的大客户 销售策略:大折扣促销 　时间：12月中下旬 　时间：11中旬—12月上旬 　时间：现在—11月上旬 报纸：封顶、样板间开放及促销信息 网络：促销信息 活动：封顶及样板间开放活动 短信：封顶、样板间开放及促销信息 卖场：热烈的促销气氛 报纸：项目开盘报广 户外：盛大开盘，即将封顶 网络：两地开盘及热销信息。新浪、焦点、写字楼信息网 活动：开盘活动 软文：两地同时开盘及热销的炒作 短信：开盘热销 分众媒体：开盘热销 拓展：山西推介 工地：完成商业包装 户外：持续项目形象。新增两块阶段性户外广告牌 网络：时效性的销售信息。以新浪、焦点、写字楼信息网为主 活动：康辉及天鸿签约仪式 软文：亮相活动、两个大客户入驻以及项目热销信息的炒作 分众：项目亮相 工地：完成楼体幕布 卖场：重新包装，强化热销气氛 推广诉求：封顶及年底促销 　推广诉求：两地同时开盘 推广诉求：热销及促销信息 11月18日开盘 封顶、样板间完成 任务:散售4000平米，力争大客户销售2800平米，新增有效客户积累300组 10月份下旬——11月上旬 产品： 目前打开销售的3、5、6、10、12层（销售楼层），但不包括6层的0605户型（施工通道）、0606户型（样板间），面积共计18383.59平米； 除签约（面积为3256.29平米）、认购（面积为4190.91平米）部分，目前剩余面积为10936.39平米； 目前剩余户型：①超小户型16户型（117.76平米）1套、03户型（138.74平米）1套，但开发商已预留；②200平米以下小户型09、10、11、12、13户型（168.98平米）11套，开发商预留2套；05、06户型（184.92平米）4套，以上户型现场可销售共计13套