普湾新区枫丹丽舍项目策划论文.doc

普湾新区枫丹丽舍项目策划毕业论文 目 录 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 I 本 科 毕 业 设 计（论 文） I 普湾新区枫丹丽舍项目策划报告 II 摘 要 I Abstract II 1项目概述 1 1.1土地位置 1 1.2项目规划要求 1 1.3土地用途 2 1.4项目概况 2 2市场调查 3 2.1全国房地产市场分析 3 2.1.1政策走势： 3 2.1.2市场变化： 3 2.1.3前景展望： 9 2.2大连市房地产市场分析 10 2.2.1大连概况 10 2.2.2大连市房地产市场整体分析 12 2.3区域房地产市场分析 13 2.3.1普湾新区房地产市场分析 13 2.4区域房地产项目分析 14 2. 4.1竞争楼盘概况 14 2.4.2竞争楼盘目标市场 17 2.4.3竞争楼盘价格分析 18 2.4.4竞争楼盘销售情况分析 18 3项目目标市场定位 19 3.1潜在目标市场 19 3.2消费者问卷调查设计 19 4项目产品定位 21 4.1项目详细资料 21 4.2项目目标市场定位 23 4.3客源分析 23 4.3.1自用型客源 24 4.3.2投资型客源 24 5项目定价 25 5.1总体均价 25 5.1.1基本情况与项目修正情况 25 5.1.2价格测算 26 5.1.3修正价格计算 27 5.1.4计算试算价格 28 5.2分栋均价 29 5.3垂直价差 32 5.4水平价差 37 5.2价格定位分析 42 6楼盘包装 43 7销售策划方案一 44 7.1营销方案研究分析 44 7.2广告媒体选择与投放 45 7.3销售控制 45 7.4具体营销计划 45 7.4.1销售具体时间安排 46 7.4.2各阶段主要工作内容 46 8销售策划方案一 49 8.1市场和策略 49 8.1.1各大战役，各自为营，营造卖点刺激型消者 49 8.1.2创意发想点 49 8.1.3居住环境的优势 49 8.2整体营销战略 49 8.2.1强势推广 49 8.2.2主动出击 49 8.2.3灵活应变 50 8.2.4快速去化 50 8.3入市策略 50 8.3.1入市时机的选择 50 8.3.2入市策略 50 8.3.3实施手法 50 8.4推广策略 50 8.4.1总体策略：大盘、品质、品牌。 51 8.4.2总体广告营销策略 51 8.4.3媒体通路整合 51 8.5推广部署 52 8.5.1准备期 54 8.5.2引导试销期 55 8.5.3公开强销期 56 8.5.4持续销售期 56 8.6外发宣传系统 56 8.7销售手段及公关策略 57 8.7.1准备期 57 8.7.2引导试销期——阻隔竞争对手的销售策略 58 8.7.3公开强销期——开盘仪式 58 8.7.4业主联谊会 60 8.8阶段销售周期划分及策略 60 8.8.1第一阶段： 60 8.8.2第二阶段： 61 8.8.3第三阶段： 63 8.8.4第四阶段： 64 8.8.5项目营销推广费用 65 结 论 67 参 考 文 献 68  1项目概述 1.1土地位置 项目位于大连市地理中心的普湾新区，横跨黄渤两海，东临日韩，北靠广阔的东北腹地，西接日新月异的环渤海经济圈，具有得天独厚的区位优势，是辽宁乃至东北唯一一个既位于一核和一轴之上，又面临黄渤两海经济带的城市功能区，是大连全域城市化发展战略和产业转移的重要承载区，是大连东北亚国际航运中心的重要组成部分。 图1.1普湾新区区位图 1.2项目规划要求 本项目2012年6月30日开盘，交房时间为2012年11月30日和2012年12月30日（分两批进行交钥匙），清水房。规划建筑面积:59733平米 占地面积:57.8亩 由14栋小高层，多层组成，面积区间为88平两居到138平三居，还有部分跃层，约619户。容积率1.55，绿化率39%，物业费为1.25元/平米月。 1.3土地用途 依据大连市城市规划要求，该块土地为建设用地中的居住用地，土地使用权出让年限为70年。 1.4项目概况 枫丹丽舍项目位于大连市政府重点开发的普湾新区的核心位置，大陀山以西，海皮路以北，滨海公路以南。普湾新区区政府已确定将建在普兰店湾北侧，占地面积约在三万平米左右，围绕着新区政府将建成为海湾新区的行政中心，其他政府部门也将陆续建成；除了行政中心，这一区域还是普湾新区的核心商务区和居住中心，相关配套的学校、如二高中、铁西小学等都在规划建设中，医院、大型超市商场也将陆续建成；社区配套商业可以为您提供便利店、美容美发、餐饮等基本生活设施，同时10分钟即可到达老城区，享受衣食住行应有尽有。 在规划上，借鉴了四合院的理念，通过建筑的排布制造出比较大的社区内部空间，通过楼与楼之间的灵活排布，高低错落，突破了目前普兰