成都蓝光地产观岭国际营销方案报告.pptx

营销方案报告成都蓝光地产观岭国际新联康(中国)重庆公司 营销背景研究 项目营销策略 推售及保障体系目录第一部分：营销背景研究宏观市场分析项目本体分析区域市场环境市场竞品分析宏观市场分析之市场政策1月2月3月4月5月6月1月1日房贷新利率，房奴每月多还数百元1月6日住建部：40城个人住房信息6月末前实现联网2月2日国土部启动违法用地年度检查2月10日央行“差别化房贷政策”显“有保有压”政策信号2月15日住建部首次表态：地方政府不得擅调楼市政策2月21日国土部：今年将试点清理小产权房2月24日央行下调存款准备金率0.5个百分点3月17日国务院确定今年7大任务坚持房地产调控在列4月1-3日温总理：坚定不移继续实施房地产调控政策5月准备金率下调0.5个百分点，释放市场资金流动性4000亿元6月8日下调金融机构人民币存贷款基准利率。宏观调控延续至今，政策并未松动。但金融环境有所宽松，房地产整体市场处于平稳状态。宏观市场分析之成都市场状况成都商品房市场供求情况2011年处于供大于求的状况；2012年市场重新回归供小于求状态;消费者对市场观望的程度逐渐减弱。宏观市场分析之成都市场状况成都商品房市场成交套均面积与成交均价走势近一年成都商品房市场套均面积在93~103平方米之间；成交均价在5381~7517元/平方米之间；市场主力商品房总价在60~80万之间，刚需市场占主导地位。关键点：1、市场平稳，刚需为主；2、市场活跃度逐步提升，未来走势看好；项目本体分析区位观岭国际观岭大道中江成南路十里大道本案位于金堂县成南路、观岭大道和十里大道交汇处的浅丘地带距离金堂县中心仅3公里距离成都城区仅30公里本案自身打造的高尔夫球场是该区域内唯一的标准球场，具有较明显的资源优势项目本体分析景观浅山丘陵地带，打造的高尔夫景观几大水系围绕项目，形成良好的水景资源得天独厚的自然资源，自身景观的倾力打造为本案高品质楼盘提供了坚实的保障项目本体分析产品高层翡翠岭、浅山独栋别墅本案占地近4000亩；自身打造高尔夫景观围绕高尔夫球场布局独立别墅、联排、经济型别墅、酒店式公寓、高层产品本案自身为业主配备小学、幼儿园和商业街等生活配套设施丁香墅（经济型别墅组团）小学商业街、酒店、酒店式公寓幼儿园关键点：1、区域唯一高尔夫项目，产品优势特征明显；2、大社区，大配套，大景观，具备良好的生活舒适度；3、别墅、高层、公寓多样化产品体系；项目区域（金堂）分析金堂县区域本区域位于成都城区东北30公里，东邻绵阳市，北接广汉，西界新都，南连龙泉。区域优势明显，是成都外围六大组团之一，位于第二圈层，处于成绵经济发展轴上。区域内以平原，浅丘为主，水资源丰富成都城区项目区域（金堂）分析金堂县定位为成都后花园，“天府花园水城、休闲人居金堂”，以发展旅游休闲、人居和现代化加工业为主的城郊型现代化城市。项目区域（金堂）分析2011年6月到2012年5月从成交量来看城南和城西明显大于其他区域从成交均价来看城南、城西和城中的成交均价也高于其他区域项目区域（金堂）分析2011年6月到2012年5月从成交量来看位于成都市区西部和南部的双流、温江区域明显大于北部的青白江和金堂从成交均价来看双流、温江和龙泉成交均价也高于其他区域关键点：1、成都近郊舒适宜居的生活之城；2、房地产市场量价在成都处于较低水平；3、区域对外影响力较弱，市场本地化特征明显；竞品分析中国会馆本案本区域内独立、联排别墅累产品不多，距离本案仅1公里之遥的中国会馆是对本案高端别墅产品最大的竞争。中国会馆个案解析主题词：中式平层大宅项目地址金堂县观岭大道旁发展商?成都中新悦蓉置业有限公司占地/总建?占地面积?315276平方米建筑面积?1191158平方米销售均价14000元/平方米面积区间240~570平方米传统的中式建筑布局，前庭后院，中庭景观，两进或三进弄堂；东西厢房，南北正房布局合理，赠送面积大；以水环绕每栋每户，形成丰富的水景该案主推三合院和四合院传统中式产品区域内经济型别墅市场及高层市场维罗纳本案本案近期推出的经济别墅丁香墅组团，面积区间为90~150平方米；总价为50~110万之间；高层面积为80~110平方米之间；总价30~40万之间。该区域内与不少洋房产品无论是从户型面积还是总价区间均与本案构成竞争。本案的高层产品，户型设计较中规中矩，但配套相对齐全又加之高尔夫资源，价格适中在与周边竞品的比较上本案高层优势较为明显。恒大御景半岛金港上品恒大御景半岛个案解析主题词：新古典主义欧陆建筑，户户全江景空中别墅项目地址金堂县滨江路二段（毗河二桥旁）发展商?恒大地产集团成都有限公司 占地/总建?占地面积?1040000平方米建筑面积?2990000平方米销售均价5500元/平方米面积区间90~140平方米该案主推平层大宅户型方正结构合理；有较大