西安浐灞生态园区区域发展与城市功能定位总体策划报告-338页.doc

目 录 前言 1 第一篇 研究篇 3 第一章 大西安背景研究 5 一、 历史变迁 5 二、 地理区位 6 三、 经济发展 13 四、 本章小结 18 第二章 浐灞河地位研判 19 一、 资源条件地位 19 二、 城市结构地位 25 三、 产业结构地位 32 四、 区域投资环境评价 39 五、 小结 42 第三章 相关案例研究 44 一、 案例选择 44 二、 案例分析 45 三、 小结 62 第二篇 定位篇 63 第一章 区域发展定位 64 一、 总体定位——在对比与冲突中求得和谐的新城 64 二、 特色定位 66 三、 功能产业定位 73 四、 小结 104 第二章 空间布局策略 105 一、 功能空间布局建议 105 二、 分区建设规模指标建议 118 第三篇 策略篇 126 第一章 总体开发策略 127 一、 总体策略 127 二、 开发模式建议 136 三、 开发时序建议 157 四、 土地运营策略 188 五、 开发融资策略 209 六、 招商引资策略 222 七、 小结——项目开发策略要点 230 第二章 近期开发策略 233 一、 基础设施建设策略 233 二、 特色生态营造策略 236 三、 重点项目带动策略 257 四、 小结 337 西安浐灞生态区发展总体策划报告 前言 作为大型区域开发，浐灞生态区的区域发展与城市功能定位，有着与一般意义城市建设和房地产开发不同的特点，需要“开发的战略思维”和“区域的市场思维”。 所谓战略思维，是从宏观层次而言的，即一般意义的城市建设需要更多的区域战略研究工作。从城市发展的历史和现状，对城市经济、产业、功能发展做出方向性的判断，并在此基础上，进行产业布局和空间规划。可以说，战略思维是用来确定未来城市发展的战略方向。 所谓市场思维，是从微观层次而言的，即普通意义的房地产项目则需要更多的市场研究工作。需要从房地产市场发展的现状，对未来的市场前景进行预测，在此基础上进行针对性的市场定位和开发，贯穿于整个项目运作的始终。这种市场思维，是从微观角度出发，追求项目运作的利润最大化。 显然，作为区域项目，浐灞生态区的发展既要有区域发展的宏观战略思维，同时，作为开发项目，面临着形象重塑和市场开拓的难题，同样需要项目运作的微观市场思维。综合来看，是区域和项目，战略思维和市场思维的结合，是区域研究上的市场意识和项目运作的战略意识的综合体现，亦即典型的区域开发思维——开发的战略思维和区域的市场思维。 这种区域开发思维是介于区域战略研究和项目开发之间，又互相影响综合形成的。一般而言，区域战略研究解决的是研究出区域发展的脉络，项目开发则是理清游戏规则并在尊重游戏规则的前提下运作。而区域开发，由于其目的是通过改变土地的经济属性和空间属性，调整土地使用强度等实现土地价值的最大化，所以，对于区域开发而言，其最重要的是在区域发展脉络梳理之后，明确并制定项目开发的“游戏规则”，给市场以明确的预期。这种“游戏规则”的制定主要是通过区域开发商制定原则的调控和事务运作的示范效应来实现的，比如说基础设施建设，环境营造和房地产项目开发等。 这样，对于浐灞生态区的发展和城市功能定位，我们必须以区域研究的战略高度为基础，以制定“游戏规则”的区域开发思维为核心进行研究，同时，由于基础设施建设、环境营造，特别是房地产项目开发，均可拆分为一个个独立的项目，更需要项目开发的市场思维。所以，我们对浐灞生态区的发展和城市功能定位，其基本思路是以战略思维为基础，以区域开发思维为核心，以项目开发思维为落脚点，遵循“道”→“法”→“术”的逻辑来展开的。具体思路如下图所示： 西安浐灞河区域发展及城市功能定位总体思路 即通过大西安背景、浐灞河地位研判以及相关案例等区域研究的“道”的分析，制定出区域发展定位以及空间布局策略等“法”，在此基础上，确定对制定游戏规则具有示范作用的“术”——总体开发策略和近期开发策略。根据这一逻辑，西安浐灞河区域发展与城市功能定位报告分为研究篇、定位篇和策略篇三大部分。 研究篇 区域研究之道，是指区域发展定位过程中必须遵循的客观条件和规律，包括区域所依托的城市背景环境、区域自身条件以及其他城市所表现出来的规律。 首先是城市背景环境。浐灞生态区占地面积129平方公里，占西安现有城市建设规模（289平方公里）的近一半，在第四次规划修编中，也占到了1/5。这一开发规模，显然会对西安城市建设产生极为重要的影响，引起西安城市格局的变迁，反之，西安的发展趋势和城市地位也必然会影响到区域的发展，区域发展的定位必须遵循城市发展的趋势。所以，浐灞生态区区域发展定位就必须从西安，乃至大西安（关中城市群）的角度进行研究。 其次，是区域自身条件。虽然，生态区的建设和发展会对西安城市发展产生重要影响，但是，作为一个“一空二白”的新区而言，