大型产业园区物业管理模式.doc

关于南通产业园物业管理模式的探讨（初稿） 一、序言 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建设区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。 二、南通供销产业园项目介绍、一期建成后引入物业管理的必要性以及园区物管的独有特色或个性化需求 （一）产业园项目概述 项目一期规划占地525亩，总投资11.3亿元，其中固定资产投资3.8亿元，建筑面积19万平方米。项目建设内容包括：综合服务区、技术装备制造基地和棉花仓储物流配送中心。 1、综合服务区包括办公楼、食堂、专家公寓以及集体宿舍四部分。总计建筑面积为2.55万平方米。 2、技术装备制造基地占地182亩，建筑面积7.7万平方米，总投资3.7亿元，其中固定资产投资2.2亿元。建设以现代建筑技术为支撑的大跨度联跨厂房，满足安装现代柔性制造工艺生产线的要求；添置大型现代化设备，其中最大吨位行车达100吨，液压数控加工中心6台套，具备制造高端装备和各类机械零部件再制造的生产条件；配套建设科技研发中心，增强企业可持续发展能力。 3、棉花仓储物流配送中心占地343亩，建筑面积11.3万平方米，总投资7.6亿元，其中固定资产1.6亿元。建设三个功能区，一是棉花保税库区，建筑面积4.1万平方米；二是商品棉库区，建筑面积5.1万平方米；三是露天货场和管理区建筑面积2.1万平方米。仓库存储规模15万吨以上，年棉花周转量50万吨以上。 （二）产业园的物业规模 项目一期规划占地525亩，建筑总面积19万平方米，其中综合服务区包括办公楼、专家宿舍楼、职工宿舍和食堂。机械装备制造基地包括两栋大跨度联跨厂房。棉花仓储物流中心包括保税库9个，通用商品棉库5个、粮库2个以及管理楼1栋。 具体的物业内容： 1、2、3、4、1994年开始引进物业管理。十多年来，在市委的正确领导和市人大的监督指导下，经过市政府、相关部门和全市人民的共同努力，南通市物业管理工作稳步发展， 目前全市拥有物业服务企业243家，服务项目约800个，物业规模3700余万平方米，从业人员近2万人。物业管理已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在扩大就业、居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区和提高城市品味等方面发挥着日益重要的作用。但也存在很多的问题，例如园区物业管理立法不完善、园区物业管理的市场化程度不高等。 （二）现行物业管理的主要模式及优劣 1、自管型物业模式 自管型物业模式，是指在物业管理区域内的业主，基于建筑物的所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自管组织，确立自管规范，自我管理本区域内的物业管理的一种基层管理模式。法律规定业主可以对自己的建筑物行使管理权。 自管模式的优势在于能够有效协调园区内部的矛盾；体现企业的形象及企业文化。但这种模式也存在在着明显的缺点：首先大型园区的物业管理是一项非常专业、复杂的工作，业主缺乏管理物业的相关经验和相关专业人才，他们能否胜任这项工作值得怀疑，而且管理物业是一项费时费力的工作，业主是否能抽出专门的时间和精力来做管理物业的工作还有待观察。其次，产业园规模比较大，采用自管模式势必需要建立专业的物流管理组织架构，招聘大量的专业人才，这势必会造成公司人员冗余、人浮于事，大大增加物业管理的运营成本。 现阶段采用自管型物业模式一般是规模比较小、业主较少、管理较为简单的住宅小区，并不适合大型产业园区的物业管理。 2、 3 、