新联康-江苏扬州市施沙路地块研究报告.ppt

本地块最大的优势：区域资源价值优势，但需进行整合塑造 最大的劣势：区域认可度不高 老城区、西区、南区明显竞争优势，但西区与老城区土地资源日渐减少，南区是未来开发热点区。 典型项目- 依云城邦户型 依云城邦二房89平方米 依云城邦三房128平方米 区域竞争 结论 南区住宅市场总体需求较旺,09年-10年4月消化速度较快，新政出台后观望气氛趋浓。 市场主力面积以100-130平方米三房为主，铺以两房户型78-90平方米左右户型。 产品类型以多层、小高层为及高层为主，辅以少量低密度产品。 客户按区域分以产业园及科教园客户为主，按客户置业来分以首次置业（婚房）为主，整体表现对价格承受力较低，同时有一部分投资的客户进入。 区域竞争 代表项目 京华城中城简介 京华城中城位于新城西区核心位置，总建筑300万平米，其中住宅130万平米，商业170万平米。项目位于中央公园两侧，设计的住宅有小高层、多层、叠层和连排式公寓等多种形式，座北朝南，南北风景一样。住宅区内生活设施有幼儿园、小学，区内有供居民使用的锻炼场地和体育锻炼设施。房产总户数1万户，共分四期开发。户型包括：60-400平方米的高层、小高层、叠加、联排、单体别墅等多种建筑。目前商业已推出19万平方米“京华城Living Mall全生活广场”，未来仍将有151万平方米的商业体量推出；一期商贸区中已经建成了5A级写字楼德馨大厦，亚太大厦精装SOHO国际公寓，办公已推体量约5.65万平方米，后续办公体量待定。 京华城中城简介 在售 在售 在售 300万㎡，三期40万㎡ 建筑面积 整体135万㎡ 占地面积 40% 绿化率 1.74 容积率 0.6-1.1元/㎡·月 物业费 1：0.4 车位配比 5月1号开盘，推出4幢高层房源，现已去化49.5% 去化状态 两房：80-90平米 三房：110-140平米 主力户型 两房：57-66万 三房：80-110万 主力总价 7200-8000 表单均价 毛坯 配套状态 10000户 规划户数 2010年12月30日 交付时间 二期2007年8月11日 开盘时间 目前项目一期、二期基本售罄，在售其三期高层房源 基本信息 文昌西路南侧，中心东路西侧 地址 扬州京华城中城生活置业公司 开发商 京华城三期 项目名称 代表项目 代表项目 京华城中城生活广场 扬州京华城Living Mall全生活广场于2月8日在北侧京华广场举办了开业典礼，京华城Living Mall建筑面积19万㎡，投资10多亿元，作为江苏省单体面积最大的mall，业态包括：B1F来买佳超市、1-2F华漾百货、3F喜满客国际影院及1F街边店——星巴克、季诺、老妈米线、JOJO水吧等，4F、5F将在今年上半年逐步开业。为了确保尊贵独特的品位与格调，京华城Living Mall采取了只租不售的经营模式，目的就是确保最优质的品牌。 京华城中城量价走势 项目2010年1-5月共成交住宅42006平米，成交金额累计301480129元，成交均价7177元/平米，月均去化51套。 88.37% 146.36 ㎡ -177.96 ㎡ 38 43 四室二厅二卫 35.45% 109.05 ㎡ -140.98 ㎡ 123 347 三室二厅二卫 82.00% 80.29 ㎡ -94.28㎡ 82 100 二室二厅二卫 去化率 面积段 去化套数 套数 户型 新政后新推量去化情况 5月1号新开盘房源，受到新政影响，开盘一月后去化率不足50%，和之前开盘推出即去化完毕相比，此次新政对开盘影响较大。 代表项目 京华城中城供需分析 32862 421740 475946 366 3569 3949 剩余面积 已售面积 可售面积 剩余套数 已售套数 可售套数 项目5月份开盘，推出4幢，推出房源490套，现只去化一半，存量较大，近期会主要以去化存量为主。 代表项目 京华城中城产品分析 室内泳池;壁球馆;健身房;攀岩;餐厅 会所服务内容 日立 电梯品牌 可视对讲系统,门禁一卡通管理系统,家居安防报警系统及煤气测露系统,停车场管理系统,机电设备监控系统,全区无线上网,每户宽带接入 智能化设施 彩铝 窗材 窗边红外线幕帘,周界红外线报警系统,闭路电视监控系统,电子巡更系统 安保系统 涂料;面砖 外墙 引明月湖入小区的中央水景公园 小区景观 欧美新古典风格和中国风情 外立面风格 规划评述： 京华城中城住宅部分结合全生活广场及中央绿带而打造。 小区内建筑形态以叠加别墅、联排别墅、小高层、高层、西班牙别墅、下沉式商业街廊，并配套有中央花园、大型双语幼儿园、会所等设施。 其中商业街廊沿中央公园绿地设置，商店将面向中央公园绿地，使顾客在享受舒畅购物环境时亦可欣赏景观，提升购物乐趣。 同时社区规划