2012年长沙南城工业地块初步发展建议报告（77页）.pptx

绝对保密南城工业地块初步发展建议2012.09此报告仅供客户内部使用，克而瑞信息集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目录 一、本案思考 二、工业地产概述 三、长沙工业用地相关政策 四、工业地产开发模式研究 五、本案建议PART I本案思考本案思考项目地块位置：融城中央长沙南部雨花区边缘融城中央靠近暮云工业园、环保科技园本案位置本案思考项目地块交通：地铁1、5号线，长株潭轻轨，3路公交道路公交站点分布1轻轨站点分布地铁站点分布环保大道地铁（尚双塘站）轻轨（中信新城站）芙蓉南路5万家丽路本案本案位置韶山南路目前地块周边1公里范围内有公交站点共6个，105、134、703等公交车经过地块周边地块位于地铁1号线及5号线终点之间，预计1号线2014年即可投入运行长株潭轻轨中信新城站近在咫尺，韶山南路、芙蓉南路、万家丽路延伸段三条主干道包围本案思考地块区域价值地块位置地块位置地块位置地块位于暮云组团中心位置，西部即为城市综合服务带，有着较好的市政配套及较为优越的环境资源。地块位于长株潭“一心双轴两带”的生态绿心区域，且位于“长株”、“长潭”两条发展带之间，该区域起到衔接长株潭三城区的过渡作用，是未来长株潭的次中心，有着较好的发展前景。地块为未来城市规划设计的“现代都市风貌区”，为未来暮云组团的形象展示区域，在该板块有着极好的昭示性。本案思考项目地块参数，工业用地，容积率2.6，100亩左右区域天心区位置韶山南路、芙蓉南路、万家丽路延伸段三条主干道之间用途工业规模100余亩容积率2.6环保大道长沙理工云塘校区友阿奥特莱斯中信新城项目万家丽路韶山南路御邦地块周边1公里有中信新城近165万方体量的综合体项目，以及友阿奥特莱斯这样的主题型购物中心，也有理工云塘校区这样的教育配套，在地块东面集中了较多中高档住宅小区，周边业态丰富五矿格澜郡格兰小镇本案芙蓉南路五矿龙湾本案思考项目地块依托中信新城，未来综合配套完善本案地块紧邻中信新城5期“数码港商务区”地块及北部规划学校用地，未来依托北部中信新城有着较为齐全的配套资源。规划学校用地本案地块条件优越！如何发展物业？本案思考及建议本案地块未来地块周边人气充沛，配套齐全！综合来看双地铁口之间，交通通达性毋庸置疑！长株潭融城中心，区域优越性极为显著！本案思考本案物业开发风险性排序：商业＞住宅＞办公酒店＞工业产业地块周边1公里有中信新城近165万方体量的综合体项目，以及友阿奥特莱斯这样的主题型购物中心，开发商业物业面临较大竞争压力，且对企业招商运营能力要求高。地块周边为暮云别墅高端住区，住宅市场竞争也面临一片红海，由于地块本身用地性质是工业用地，作为住宅开发需要改变用地性质，不仅需要补缴土地出让金，代价不菲，未来还将减少政府在该区域税收，政府抗性大，对企业政府关系要求高。综合用地性质和工业地方目前发展考量，项目未来可以依托周边未来完善配套、便捷交通，打造工业产业园区，利用长沙试点机遇，做到最大价值的开发。建议市场空间工业办公第三梯度住宅商业第二梯度第一梯度风险性综合来看，该地块在工业用地的范畴内开发，风险最小，且工业地产开发得当，也能获得较高收益。竞争力本案思考解决问题的出发点：创新思路，避免推倒重来否则时间拖延、投资增加、社会成本浪费主张因地制宜、与时俱进利用区域市场环境、从变求新，挖掘自身现有资源以变求利本案思考思考，工业地产开发速读概念解析政策、了解开发模式借鉴可行案例把握本案发展方向下一步PART II工业地产概述二、工业地产概述工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。起源工业地产概述工业地产定义：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。工业地产之消费者主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产之功能涵盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。 工业地产概述工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导性强、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。 投资大、投资回