2018年11月泉州东海滨城项目前期定位报告187p研究报告.ppt

东海滨城项目前期 定位报告 2010.11.24;泉州总体概况;宏观经济分析，市场研究的第一基础。 生产总值（ 2009年实现GDP3002.29亿元，同期增长16.2％） 经济发展的良好态势为房地产业发展提供有利支持。 财政收入（ 2009年实现财政总收入150.05亿元，同期增长9.39%） 良好的财政收入将加快城市基础设施和配套工程的建设。 产业结构（ 2009年三次产业比例为3.9：59.9：36.2） 第二产业和第三产业的发展，加快城市化水平的提高。 人口规模（ 2009年末总人口786万人，同期自然增长率6.2‰） 人口规模的增长，推动城市规模发展，提供自然的消费需求。 人均收入（ 2009年居民人均可支配收入22913元，同期增长12.21%） 人均可支配收入的提高，为生活消费提供基础的保障。;2009年实现GDP3002.29亿元，增长10.98％，其中第一产业减少值3.6亿元，减少2.9%；第二产业增加值19.38亿元，增长12%；第三产业增加值10.69亿元，增长10.91%。预计2010年泉州经济的发展速度将继续保持在两位数增长，因此经济发展的良好态势为房地产业发展提供有利的支持。 ;2009年实现财政总收入150.05亿元，实际同比增长9.39%， 因此良好的财政收入将加快城市基础设施和配套工程的建设。;产业结构继续调优，2009年三次产业比例由2004年的13.7：48.1：38.2优化为3.9：59.9：36.2，第二产业和第三产业的发展，将加快城市化水平的提高。;泉州2009年末总人口786万人，比2004年末增加30万人；其中城区人口约为132.2万人.全县人口出生率12.1‰，死亡率5.9‰，自然增长率6.2‰，人口净增人数为历年之最。 人口规模的增长，推动城市规模发展，提供自然的消费需求。;2009年，泉州城镇居民人均可支配收入达到22913元，同比增长12.21%，农民人均纯收入8563元，增长7.4%。从构成看，工薪收入、经营净收入和转移性收入的快速增长，是拉动可支配收入增长的主要原因。人均可支配收入的提高，为生活消费提供基础的保障。;福建省部分城市经济发展对比;与房地产呈正相关的泉州市宏观经济，一直以来健康稳定发展，预计未来几年将继续保持两位数的增长速度，这为泉州房地产市场地继续升温提供了良好的经济环境，也为本项目的开发提供了良好的宏观环境支持。;城市规划研究分析;第一步：进行中心城区八大组团（共约1500平方公里）行政区划调整，迅速做大中心城市规模；对2777平方公里（包括鲤城、丰泽、洛江、泉港、晋江、石狮、惠安全部和南安三个街道及丰州/霞美/洪濑/官桥/水头/石井）中心城市规划区进行严格控制。 第二步：到2010年完成2777平方公里规划区行政区划调整，中心城市总人口达到400万人，其中市区（鲤城、丰泽、洛江、泉港）人口为175万人，GDP年均递增9.5％，进一步撑大中心城市骨架。 第三步：至2020年完成4245平方公里规划区行政区划调整，城建建设用地总量约570平方公里，其中城市建设用地400平方公里，建制镇建设用地170平方公里。中心城市人口达到500万人，市区人口386万人，GDP年均递增8％，最终形成泉州中心城市格局。;按照泉州城市总体规划，泉州未来中心城市按天然地形分割划分为7个不同功能的组团：中心城区组团、城东组团、东海组团、江南浮桥组团、池店组团、北峰组团、洛秀组团。 按照大泉州城市发展规划：城东组团、江南-浮桥组团、清蒙-池店组团、东海组团为泉州“东进、南拓第一站”，是今后3年新区发展建设的热点区域。 ;片区;东海滨城城市规划其规划区总面积28.98平方公里，规划建设用地面积28.75平方公里，规划人口规模约25万人 。 城市性质定为：泉州市行政文化中心、商务中心、现代滨海宜居组团，是最具未来影响力的地块 ;行政中心;东海滨城规划;竞得人;目前项目所在地，周边都为空地和城市道路。 该区域目前人气不足，政府也还未迁到新办公楼。 周围仅一个海星小区，目前只有少部分入住。其临街商铺空置。 在本项目前排的总部办公楼目前也处于未开工阶段。;城市规划研究小结;房地产市场运营情况分析;房地产宏观市场研究 投资规模（ 2009年达到146.72亿元，同比增长8.8%） 预计2010年的投资规模会创新高,而在之后几年内，泉州房地产开发投资额将保持平稳态势，也不排除下降的可能性。 土地供应（2009年土地供应2655亩） 开发商手里留有大量存量土地,后续的商品房供应较为充足.同时在供应结构上,政府会更加考虑中低档商品房土地的供应。预计土地整体供应量将明显减少。 供求关系（ 2009年商品房竣工面积130.97万方，销售面积548