房地产系统法务培训讲义.ppt

案例 甲为了能在自已房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自已的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该地使用权转让给丙。丙在该地上建了高楼，与甲发生纠纷。请问甲可否向法院主张丙违约？ 法条链接 第一百五十八条　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 所有权 第五章　国家、集体、私人所有权　　　第六章　业主的建筑物区分所有权　　　第七章　相邻关系　　　第八章　共　　有　　　 用益物权 第十一章　土地承包经营权　　　第十二章　建设用地使用权　　　第十三章　宅基地使用权　　　第十四章　地役权 担保物权 第十六章　抵押权　　　　第一节　一般抵押权　　　　第二节　最高额抵押权　　　 第十七章　质　　权　　　　第一节　动产质权　　　　第二节　权利质权　　　 第十八章　留置权 三、物权法涉及的一些问题 1、私权保护 个人 集体 国家 划分行为违法与合法财产的界限 “黑出租” “流动摊贩” 公法上的搜查证， “黄碟案” 证据法上的违法证据无效 2、国家征收 重庆钉子户 商业目的用地 3、确立用益物权 农地使用权 债权?物权? 4、不动产登记 5、建筑物区分所有权 6、地役权 案例 谢谢大家 张凯律师：0316－5909667 　　　　 法条链接 《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 律师建议 广告用语用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语；不宜用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等 甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传资料等，为购房参考示范，不作为履行合同之标准。 图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知，一切资料均以政府最后批准之图则为准。 签约过程 1、依广告产生购房的意思表示 2、与房产公司签定认购书 3、签定预售合同。 认购书性质 认购书内容： (1)当事人情况 (2)房屋情况 (3)价款计算 (4)签署正式契约的时限 认购书性质： 是预约合同，它约定的是当事人为将来订 立本合同而谈判的义务。 互动案例 案例：郭女士与开发商签了认购书，并交定金20000元，后郭女士不想购买。 问题：请问郭女士定金能否取回？ 法条链接 《商品房买卖合同解释》第4条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 律师建议 完备认购书条款 加入“在签订认购书时，买受人已对预售（或销售）合同的条款进行了全面了解，同意条款所涉及的内容” “因买受人不能满足贷款银行的要求，致银行不能放贷，而使本合同不能履行时，视为买受人对本合同的违反，由买受人按第　条的约定承担违约责任” 互动案例 某开发商在销售房屋时附赠取暖炉，后燃气炉因质量问题发生爆炸，造成业主损失5800元，问此时开发商是否承担赔偿责任。 法条链接 合同法第191条: 赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任. 附义务的赠与,赠与的赠产有瑕疵的,赠与人 在附义务的限度内承担与出卖人相同的责 任. 赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵, 造成受赠人损失的,应当承担损害赔偿责任. 律师建议 赠与条款,是开发商免责的重要理由,善用赠与条款,依法保护自身权利. 互动案例 案例：小王与甲公司签了购房合同，面积80平米，单价3000元，领钥匙时，开发商要求其另交房款3万，小王一打听才明白，原来所购房实测面积是90平米，大了10平方米，面积误差约定为“按实测面积多退少补”。 问题：小王应否为多出的面积埋单？ 处理原则 有约定服从约定 意思自治在合同里面体现是契约自由 所有权包含义务、契约自由受限制 无约定由法定 律师建议 写入“按实测面积多退少补” 车位细解 车位能否出售的惟一标准：能否办理产权证或有无预售许可证。 地面车位：规划范围内的车库车位由当事人约定，否则由于土地使用权归全体业主，因此无约定的地面车位所有权也归全体业主，开发商无权处分。 地下车库：分有产权的地下车库和无产权的地下车库，无产权的地下车库分三种情况：已计入公摊，应属全体业主共有；人防工程，国家禁止出售或变相