关于房产过户程序.doc

新《物权法》两部司法解释 最高人民法院2009年5月24日公布了《物权法》两部司法解释———《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于10月1日起施行。司法解释施行前已经终审，解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用此司法解释。 【司法解释】 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 新《物权法》 第六章 业主的建筑物区分所有权 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 如何办理房屋继承手续？ 一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明。 二、到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。 （一）法定继承需要提交的材料 1、被继承人死亡证明； 2、该套房屋的产权证明或其他凭证； 3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件； 4、继承人的身份证件。 （二）遗嘱继承需要提交的材料 遗嘱继承除提交以上材料外，需要提交被继承人所立的遗嘱。该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳。 三、办理房屋过户登记，申请人是法定继承人的，应当向登记机构提交下列文件 1.《房地产登记申请书》（原件）； 2.身份证明（复印件）； 3.房地产权证书（原件）； 4.继承权公证文书； 5.契税完税凭证（原件）。 四、房地产继承过户所需的费用 办理房地产继承过户有一些费用发生，主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费： （一）继承权公证费用 继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。 （二）房地产价值评估费用； 房地产价格总额(万元) 累进计费率‰ 100以下(含100) 5 101以上至1000部分 2.5 1001以上至2000部分 1.5 2001以上至5000部分 0.8 5001以上至8000部分 0.4 8001以上至10000部分 0.2 10000以上部分 0.1 （三）房地产继承过户税费 由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。 （四）契税 法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。 （五）举例 如一套100万的房子办理继承过户，要承担5000元的房屋评估费用＋2万元的公证费用＋500元合同印花税＋100元的登记费＋5元的权证印花税＝25605元。如果双方申报的房屋价值符合市场价的，一般可以免掉评估费用，而且公证费用如果只公证签名的，仅需要数百元，这样费用就大大的节省了。 放弃继承权公证 指公证处依法证明继承人放弃自己享有的继承他人遗产权利的意思表示真实、合法的活动。我国法律规定允许公民自愿放弃自己的继承权，但放弃继承权应当依法做出明确的意思表示。 一、放弃继承权公证的管辖 当事人申办放弃继承权公证，应当到其住所地或行为发生地的公证处提出申请。 二、对放弃继承权公证的申请 继承权是公民的一项重要民事权利，是公民依法继承他人遗产的的权利。因此，放弃继承权公证必须由继承人亲自为之，不允许他人代理，当事人到公证处有困难的，公证处可派公证员到遗嘱人的居住地办理。 三、申办放弃继承权公证应提交的材料 申办理放弃继承权公证时，应当逐项填写公证申请表，并提交以下材料： 1.本人的身份证明，如居民身份证、户口簿等； 2.被继承人死亡的证明。被继承人死亡前，放弃继承权不具有实际的法律意义； 3.本人与被继承人关系的证明。可以由所在单位、所在街道办事处或乡镇政府提供，只要能证明其确实享有继承权即可。 4.本人签字的放弃继承权声明书。 根据规定，公证处办理放弃继承公证，要向当事人讲明他的权利、义务及其放弃继承权将引起的法律后果，使当事人对自己行为的性质和将要产生的影响有明确的认识。公证处应将上述情况记录在公证笔录上，笔录应让当事人核对并签名。 四、对放弃继承权公证的审查和注意事项 办理放弃继承权公证，公证处应重点审查： 1.当事人的身份、民事权利能力和民事行为能力，以及是