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第四章 房地产开发项目用地的获取 第四章 房地产开发项目用地的获取 4．1 土地使用权的出让 一、土地使用权出让的概念 土地使用权出让：国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者，由土地使者向国家支付土地使用权出让*金的行为。 土地出让的法律特征： 1．土地出让的主体：国家（具体为各级政府代表）。 2．土地出让的客体：城镇国有土地，集体土地需征为国有后方可出让。 3．土地出让的内容：仅出让一定年限的土地使用权；受让人取得后具有占有、收益、使用、一定程度的处分权能，具体表现为：使用权、转让权、出租权、抵押权。 二、土地出让的法律依据 1988年4月修正宪法：确定土地使用权可以依法转让。 1988年12月通过《中华人民共和国土地管理法》明确规定国有和集体土地使用权可以依法转让。 1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了土地使用权的具体出让和转让办法。 1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》以法律形式正式对土地使用权出让、转让作了具体规定。 三、土地出让的方式和程序 《城市房地产管理法》规定国有土地使用权的出让方式有三种：拍卖、招标和协议。 各类土地的最高出让年限： 居住用地：70年 工业用地：50年 教育、文化、科技、卫生、体育用地：50年 商业、旅游、娱乐用地为：40年 综合或者其他用地：50年 （一）拍卖 P73 竞拍得主先交10%的订金，在60日内交清其他出让金，方可领取土地使用证，办理使用权登记。 （二）招标 可分为：公开招标、邀请招标。 （三）协议 P74 主要是用于以公益事业或福利事业为目的用地出让，如微利商品房、国家机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非营利性用地。 四、土地使用权出让合同 合同具体内容： 1．双方当事人； 2．规定土地使用规则； 3．规定受让方应修建的公益工程； 4．合同还规定了设计、施工、竣工方面的要求； 5．合同规定用地者在用地范围内建设和维修的责任。 6．合同规定利用土地的环保、绿化、消防、卫生等的要求，土地出让的期限、出让金数额、支付期限和方式； 7．双方违约的责任和纠纷的解决方式，合同的订立地点、日期等。 具体合同样本（P77）。 4．2 土地使用权转让 一、土地使用权转让的概念 土地使用权转让：是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 转让是土地二级市场 二、土地使用权转让的法律条件 转让土地使用权应当满足以下条件： 1．只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行； 2．受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 3．属于房屋建筑工程的要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，要形成工业用地条件或其他建设用地条件。 不能转让的条件： 1．不符合上述条件之一的； 2．房地产权依法受限制（被查封、扣押等） 3．土地使用权被依法收回的； 4．共有房地产未经其他共有人书面同意的； 5．权属有争议的； 6．未依法领取权属证书的； 7．法律、法规规定禁止转让的其他情形。 三、土地使用权转让的特点 （一）土地使用权转让的法律效力 1．不得随意变更土地使用权的年限、用途及其他限定规则。 2．使用年限为出让合同规定年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限。 3．地上建筑物、附着物随之转移。 （二）土地使用权转让的类别 土地使用权转让的方式有三种：出售、交换、赠与。 四、土地使用权转让的程序 （一）转让申请 （二）签订转让合同 （三）转让合同公证 （四）缴纳土地出让金和土地增值税 转让人要在合同签订后7日到税务部门缴纳土地增值税。 计算土地增值税时可扣除项目有： 取得土地使用权时支付的金额； 房地产开发成本； 房地产开发费用，和房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用； 转让房地产的税金；（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加） 财政部规定的其他扣除项目。 土地增值税税额采用四级超额累进税率。 土地增值税税额=增值额*超额累进税率-扣除项目金额*速算扣除系数 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除按税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值税的税率采用四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%； （4）增值额超过扣除项目金额