商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明 预售房产直租模式.doc

商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明 ——预售房产直租业务 *业务模式介绍 一、业务模式简述 该业务模式为兴业租赁购买供货商提供的处于预售状态的商业物业（商场、酒店、写字楼等经营性资产），并将物业出租给物业运营商及供货商，租赁到期，采取供货商偿还租赁本金，退房解约形式的融资租赁业务。 针对处于预售状态的期房进行该类交易目的在于在一个相对较短的期限内完成租赁业务，同时进行交易撤销和退房。该模式能够有效降低交易成本，但在风险的保障上由于兴业租赁尚未取得物业的完整产权，因此必须做到高收益、强担保、及较小违约可能。 二、交易基本要素 交易主体： 供货商、关联运营商 业务品种： 直租 租 赁 物： 商业物业（商场、酒店、写字楼等经营性物业资产） 金 额： 不超过物业市场价值的50% 期 限： 1-3年 综合成本： 不低于12% 租金支付： 租赁期内按季度支付租金，分批分次偿还租赁本金，回购物业。 资金用途： 合法、合规用途 保 证 金： 不低于融资额的5% 担保方式： 实际控制人担保或关联企业担保，或其他资产抵质押。 三、交易结构 兴业租赁 兴业租赁 1、物业买卖合同 2、网签、备案登记、预告登记 第一承租人：物业运营商 第二承租人：供货商 4、支付租金 3、融资租赁合同 5、租赁到期或租赁未到期即偿还全部融资额 中小商户 分散转租 供货商 6、买卖合同撤销，交易退回 四、操作步骤及流程 ①供货商与兴业租赁就租赁标的物网签《商品房买卖合同》，约定兴业租赁以融资总额的金额，购买租赁标的物（商业物业），并办理预售登记和预告登记，取得登记回执，约定于租赁期结束前须取得租赁物的产权证书。 供货商需向兴业租赁提供款项收取的收据。 ②兴业租赁与承租人签署《融资租赁合同》，约定将上述全部面积整体出租给承租人，租赁期间按约定收取租金。同时一次性收取承租人一定比例的保证金，不计息，租赁合同全面有效履行结束后退还。 ③兴业租赁与回购人签署《回购协议》,约定：在租赁期间由回购人按原价无条件分次回购全部物业(无条件回购责任与租赁物的权属、技术、经济等因素无关)。 ④兴业租赁与担保人签署《保证协议》，对承租人的租赁义务及回购人的回购义务提供连带责任保证。 ⑤签署完毕上述合同及办理完毕相关手续后，支付约定价款。 五、主要合同及核心条款 序号 合同名称 当事方 核心条款 1 买卖合同（大合同） 兴业、供货商 约定交易金额、单价、交易环节、付款条件。 2 分套网签合同 兴业、供货商 约定分套交易金额、分套单价、交易环节、付款条件（合同条款除总价、单价外，与大合同完全一致） 3 融资租赁合同 兴业、承租人 约定租赁期限、租金、付租条款、交易税费归属等 4 回购合同 兴业、回购人 约定按原价按届时现状分次回购条件、回购时间、回购金额、交易税费归属等 5 财务顾问协议 兴业、承租人 约定财务顾问费的比例、金额、缴纳时间等 6 保证合同 兴业、保证人 对租金、资产管理费偿付及回购、资产按期过户提供担保。 7 账户监管协议 兴业、承租人 监管租赁物现金流及融资方其他综合现金流，用于定期支付租金和回购价款。 六、涉及税费分析 　 税种 税率 理论纳税方 计税基数 1、网签环节 印花税 0.5‰ 出卖人 以融资额为基数计算 营业税及附加 5.50% 预征或不预征 土地增值税 30-60% 融资额的1%，预征或不预征 所得税 25% 融资额的1%，预征或不预征 印花税 0.5‰ 兴业租赁 以融资额为基数计算 2、解约安排 到期或到期前作退房处理，则前期预征的土地增值税、所得税均作退回或抵扣其他应缴税收处理。前期预征的营业税抵扣企业其他应缴营业税。 合计增加税负 按融资额计算的1‰的印花税 备注：以预售商业物业为租赁标的物的融资租赁业务中，在以退房解约安排结束交易的情况下，合计在交易环节中增加的税负仅为按融资额计算的1‰的印花税。 七、企业融资收益 融资额度较大，解决了预售房产无法进行外部融资的阶段困难； 交易成本较低，解决了物业融资租赁业务中交易成本较高的根本问题； 有效盘活固定资产，解决企业长期资金固化、占用问题； 中长期用款，为企业解决资金来源与用途不匹配的核心问题； 还款方式及进度可灵活设计，匹配企业现金流，降低企业流动性风险，有效优化财务结构，为发展注入新的血液； 资金用途宽泛，从根本上解决了企业资金运用的灵活性问题； 开辟了新的融资方式和融资渠道，提升了企业的综合融资能力； 融资利息以租金的方式支付，企业可全额于税前抵扣。 八、准入标准 1、作为租赁标的物的物业位于一线和二线中心城市的核心区域，物业本身经营良好，能够产生较好现金流，具有一定增值潜力。 2、租赁物业虽处于预售阶段，但在工程进度上已经投入运营、或已经建成封顶、或即将面临交付。