美国房地产行业发展历程-万科中长期规划.ppt

美国关于住房政策的变迁5 1974 住宅和社区发展管理办法颁布：主要关注社区的发展，包括关注社区内的中、低收入家庭的住宅条件和旧房的安全性管理，同时关注社区的文化建设。 1982 Reagan总统委员会关于住宅的报告出版，这份报告主要关注居民住宅的“可购买性”（居民是否有能力购买、买得起）。 1983 NAHB 成立居民住宅研究机构，提供相关的教育和职业培训；同年解除FHA 抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷款利率（ARMs）。 1988 公平住宅法律修订，禁止对带小孩的家庭和残疾人实施住宅歧视；NAHB 颁布“国家住宅方针”，旨在将公民住宅水平向上推进一个层次。 1989 Freddie Mac股票公开发售，公司规章进行修改以适应董事会成员的推选。 1996， 铅基漆是一种在以铅作为主要成分的漆，该种漆在住宅行业的大量使用可能导致居住者铅中毒。铅中毒可导致对大脑和其他器官的永久性伤害，如智力减退，行动异常，还可能导致孕妇的畸形胎儿。据统计，在1978年以前修建的住宅，有75%的住宅建设过程中较大量使用铅基漆。 政策对住宅产业发展起到推波助澜的作用 资料来源：美国商务部 新开工套数（000S） 新开工套数（000S） 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2500 2000 1500 1000 500 0 多家庭住宅 单家庭住宅 2500 2000 1500 1000 500 0 1950-2000年平均每年新开工住宅套数=1，502 1950-2000年平均每年新开工单家庭住宅套数=1，092 在1949年的“Housing Act”中, 联邦政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”，50年，市场开工创新高 61年肯尼迪总统签署法律“ Housing Act”，为当时不景气的建筑业注入活力。62年市场出现复苏 70年二级抵押贷款市场的出现给住宅产业注入新的活力，72年行业发展出现一个空前的高潮 95年Clinton 总统宣布公民住宅拥有率在2000年达到 67.5% 的战略目标。刺激市场持续向好。 行业发展与抵押贷款利率的关系 　 新屋销售套数 抵押贷款利率 新屋销售套数 1 　 抵押贷款利率 -01 不难看出，住宅的销售与抵押贷款利率呈现比较明显的负相关特性（-0.71），即年度新屋销售状况与抵押贷款利率之间呈一定的反比关系 房地产业发展周期与经济波动的关系 住宅产业的波动与国家经济的波动没有明显的相关性 住宅产业的波动（用年度新屋的销售）与国家经济的波动之间没有明显的相关性。 但房地产市值与GDP之间却表现出完全正相关的特性。 地产业成为美国政府调节国家经济的一个重要阀门。 政策影响是造成美国住宅产业市场波动的主要因素。 政策因素主要从三个方面对产业的发展进行调控 住宅产业 政府的一些指令性计划，如49年提出的为每个家庭提供住宅；以及95年Clinton 提出的在2000年家庭住宅拥有率达到67.5% 行业政策法规: 土地使用政策；住宅法；不动产抵押贷款保险条例 宏观金融财政政策：贷款利率、政府开支、经济补贴等等 住宅产业市场表现出比较明显的政策产业的特性 资料来源：美国商务部 新开工套数（000S） 新开工套数（000S） 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2500 2000 1500 1000 500 0 多家庭住宅 单家庭住宅 2500 2000 1500 1000 500 0 1950-2000年平均每年新开工住宅套数=1，502 1950-2000年平均每年新开工单家庭住宅套数=1，092 49年的“Housing Act”中, 联邦政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”，50年，市场开工创新高 61年肯尼迪总统签署法律“ Housing Act”，为当时不景气的建筑业注入活力。62年市场出现复苏 70年二级抵押贷款市场的出现给住宅产业注入新的活力，72年行业发展出现一个空前的高潮 95年Clinton 总统宣布公民住宅拥有率在2000年达到 67.5% 的战略目标。刺激市场持续向好。 地产业新开工最低的阶段（行业经济低潮）却是美国经济周期的高潮？？？？？