关于我县旧城区连片危房实行统一改造的可行性分析报告.doc

关于我县旧城区连片危房实行统一改造的可行性分析报告 旧城危房改造是一项敏感而又复杂的工作，一方面，政府站在宏观角度，本着城市规划合理、对城市发展有利的高度，将十分慎重地推进这项系统工程；另一方面，危房业主站在微观角度又迫切需要政府批准许可其进行就地自主改造，两者之间自然派生为矛盾的双方主体。因此，唯有立足于全局高度，探索出一条利于化解双方矛盾的有效途径。进贤县城市建设投资发展有限公司作为县政府负责城市建设发展的职能部门，具有灵活的市场运营职能优势，有条件和实力操作执行好该项工作任务。本文站在城市经济学和产业经济学角度，围绕旧城区连片危房实行统一改造课题进行专题调查研究，现就有关事实和理由阐述如下，供县委、县政府决策参考： 一、??? 基本情况 1.1 自2003年以来，县政府共收到D级危房申请改造报告130余份，面积达2.3万余平方米；区域分布几乎涉及旧城区每个板块，面积小的仅一栋（户），约几十平方米，区块面积大的涉及数十户，面积达数千平方米。除少数零星危房改造基本符合城市规划要求外，大多数不宜自行、单独就地改造，如不允许其改造建设，危房业主的安居问题则又无法予以保障。如政府任由检察院斜对面老二中旁的危房板块（以下简称一号板块）、民和商城对面板块（二号板块）、军湖路北侧田垄巷板块（三号板块）、北门口港航站板块（四号板块）、县医院西门解放街北向板块（五号板块）、民安路桥子头巷板块（六号板块）、大石桥东门路板块（七号板块）、舒芬街北向花岗口以东板块（八号板块）、东北街大河门路板块（九号板块）、西北街东西板块（十号板块）、西门路板块（十一号板块）、一小以北圣旨殿路（十二号板块）以及苗圃板块等板块自行无序改造，将十分不利于城市发展，不利于居民的生活质量提高，这就需要我们在遵循城市规划和城市发展规律的前提下，因地制宜，探索出一条旧城危房改造与和谐社会建设相互融合、有机统一的新路子。 1.2 调查显示，危房业主迫切需要政府批准许可，其改造的原因和心态主要有以下几种表现：一是由于家庭人口增多、住房紧张，加之房屋年久失修出现质量安全隐患，实情上确实非改造不可，但由于客观原因，就地改造已经不符合现代城市发展要求，否则势必造成城市资源浪费和社会财富的流失；二是部分业主虽然拥有新的住所，但受房地产市场利益的驱动，危房经改造后通过非法市场交易，可以获得一定的经济效益；三是受房地产投机商的怂恿，两者之间达成联合开发契约，以共同追求开发建设利润为目标，以至于出现千方百计找理由、百计千方钻空子、乐此不疲违章建的畸形势态。 上述情况若不加以正确引导和处理，不仅会影响房地产市场的健康发展，还极有可能会派生出城市违规、违章建房新问题，给城市城规、管理与科学发展带来极大的困扰与阻碍，尤其是当房地产投机商介入以后，房屋建设的质量、品位、风格都将大打折扣，并极有可能出现超高度、超容积率、无环境、无功能等恶性违章现象发生，给城市带来无穷后患。 1.3 一方面，政府难于制定一套通用的拆迁安置补偿办法；另一方面，危房业主因各自拥有的危房地段、面积的差异性，加之受各自经济实力、情趣偏好不一的影响，难于形成统一意见。对此多数业主的初衷还在于迫切期盼政府能从中组织实施，让一部分危房拆迁空地建成城市公用绿地，符合规划的能够就地或经微调后进行改造重建，而多数连片危房则需要政府委托责任单位按照高起点规划进行统一建设改造，最终达到社会、政府、业主、企业、城市都能在市场化运营规划中多方受益、皆大欢喜。 二、实施策略 2.1 根据规划要求对现行危房拟采取多元化的处理方式进行改造处理：一是对符合规划建设的危房，严格按照规划设计要求、批准许可其改造建设；二是对面积小的零星危房，由政府收购、拆迁、实行异地安置或补偿，并将拆迁空地作为旧城区公共绿化休闲用地，按照规划建设成休闲场所；三是重点对连片危房，由政府委托县城投公司按照市场化运营模式进行收购，并按照城市规划设计要求建设商住小区。危房收购主要采取实物补偿和货币补偿两种方式，对于实物补偿的，依照危房区位、面积大小等事实，给予相应比例的现房补偿。 2.2 危房连片改造是一项社会系统工程，必须坚决杜绝房地产投机商非法钻营，应由政府牵头组织实施，成立进贤县旧城危房连片改造领导小组，由县政府分管城建的副县长任组长，政府办、城建、城管、监察、财政、土管、房管、发改委、城投等单位负责人为成员，领导小组下设办公室，由城投公司派员负责实施办公室日常工作。 2.3 危房连片改造方案须经领导小组反复论证通过，并报请县委、县政府研究许可后，交由城投公司组织实施。基本程序步骤为：领导小组论证 ?报请?县委、县政府许可?委派?城投公司实施。城投公司在实施过程中，一方面与危房业主达成收购、补偿协议，一方面根据地形地貌作出项目初步设计、经营方案，报请规划部门许可，并经发改委立