【投拓】战略投资拓展策略2019-房地产.pptx

Strategic Investment Development Strategy战略投资拓展策略Successful acquisition of real estate investment development technology and methods方案人：刘彬2019年4月4日目 录CONTENTS010302顶层设计Top design拓展模式Expansion mode04操作流程Operation procedure实施保障Actualization Guarantee01顶层设计Top design顶层设计Top design企业愿景企业价值企业核心文化及愿景；了解企业战略整体规划；未来3 - 5 年落实战略目标；企业擅长及涉足行业端口；企业为社会、行业创造价值；企业在建、投入运维成功案例；企业资源社会、行业荣誉及公信力；行业、产业技术掌握空间；行业、产业掌握资源平台；顶层设计企业核心价值：柔性方面愿景、宗旨、文化、理念； 硬性产品：技术、能力、专业、规模 、产品；Top design整合资源平台：地产开发本体上下游资源整合；地产+【科技、智能、文创、旅游、生药、文 体、文旅、康养等】政府主管部门协 会、企业、机构、科研院所、高校智库 等企业财务状况：企业现有财务是否良性，资信用等级， 融、投、并、购能力；企业核心价值战略 投资 发展企业财务状况整合资源平台公司治理水平企业治理水平：规范化、制度化、体系化公司管 理，建立科研与实操技术团队， 人才阶梯培养机制等顶层设计Top design产业服务 园区经营获取价值 开发用地企业价值 经济效益技术品牌 输出资产土地 金融 管理资源平台 产能转换匠心打造样板项目工程，实现轻重资产同步运营，稳定企业现金流，资产运作扩大企业融资渠道；按照国家政策、法规指导，涉猎产业用地，落实经营与销售土地，实现土地溢价。顶层设计Top design土地溢价产能平台园区管理居住配套2地产+【科技+环保+智能+ 生物+医药+文化+ 体育+文旅+.......】产品核心1运维服务3金融投资4固定资产 资本运营轻资产输出5品牌、技术、工艺、 工法、装备、规范 商业模式.......02拓展模式Expansion mode拓展模式Expansion mode并LO购R开EM发一二L级OR联E动M开发产业勾地合作开发政府需求产业导入城市三规“国民经 济和社会发展规划、 城市总体规划、土 地利用规划”基建绿隔功能配套框架性签署定向拍 定投产业+住宅用地市场研判 尽职调查 风控法务把控并购项目自持经营 年收益超过18%， 销售收益超过22%， 净收益不低于15%自持销售配比4:6政府需求产业导入基建绿隔功能配套租售置换条件5:5— 3:7办公或商业与居住 比2:8政府需求资源互补自持销售比4:6产业：商业+住宅比 3.5：6.5撇脂实时性依据政府开发进 度提交成果逐步推进置 换产业+住宅用地自持销售比5:5起净利润13%-18%渗透自持销售开发进度2:3自持：销售比1:2拓展模式Expansion mode拿地十六种模式买地投资分立其他方式购买股权委托代建模式国税函、国税发、财税合作建房先用货币资金投资，再让产赎股先分立，然后合并部分先分立，再卖股权投资到新公司，然后卖股权。（适用已经运营项目产业园商业、酒店）吸收非地产公司投资地产公司股权并购有地企业企业股权吸收合并有地企业股权设立特殊目的公司转让股权创造境外卖股权购买股权直接买地。（实际是买项目）不是招拍挂，创造招拍挂。招 拍 挂1003+36+48拓展模式Expansion mode二手项目一手项目旧改城市更新在建工程转 让股权收购委托开发— 级 开 发勾资产转让公开招拍挂地拓展模式Expansion mode一手项目城市分析区域分析市场分析项目分析方案排布规划指标可研性分析报告招拍挂挂牌公告土地信息项目踏勘项目研判营销市调设计强排投资测算材料准备集团评估拿地程序熟悉城市了解区位项目概况拜访政府了解竞品航拍影像竞品分析产品建议户型配比售价建议投资营销成本财务净利润IRR自由资金投入获取授权价拓展模式Expansion mode二手项目交易路径及资金安排营销/高管调研报告规划设计方案市政调研报告运营计划安排合作协议初稿合同确认稿确认认购模式收并购集团推荐?城市分析合作方推荐?区域分析个人自愿?市场分析城市排查?项目分析土地信息项目踏勘项目研判尽职调查价值判断投资测算合同谈判集团评估拿地程序熟悉城市了解区域项目概况拜访合作方了解竞品航拍影像债务风险核查土地风险核查股权风险核查财务尽调报告法务尽调报告投资营销成本财务确认对价净利润IRR自有资金投入拓展模式Expansion mode直接转让股权收购......资本市场（收 购）二