房地产-写字楼定位思考及开发关注问题研究.pptx

写字楼定位思考及开发关注问题研究深圳中原技术发展中心策划组ShenZhen.2017.08本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 1卷首语商务物业的历史起源于产业革命时期，主要行使办公职能，是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。如今写字楼作为生产和处理各种商务活动的信息场所，正在逐 步成为社会生产的基础。目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行变革。为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。特别是信 息化技术的飞速发展，更加速了这种变化的趋势。先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。作 为商务类产品的一种，即可以独立出现，又能够与其他产品业态结合，是城市综合体不可 缺少的组成部分。123写字楼发展背景写字楼定位思考写字楼开发需要关注的问题Part 1写字楼发展背景写字楼市场发展现状一、经济环境活跃，市场需求旺盛近年来，全国写字楼处于供应平稳增长，需求旺盛，价格快速增长的发展态势。在住宅市场调控的大背景下，不在限购范围内的写字楼市场迎来了全面发展的时代。 受益于投资资金的挤出、经济结构的调整和投资回报的优良，写字楼建设也在如火如荼的进行。二、投资回报率更高，企业融资渠道更广从投资及融资角度考虑：对于投资型客户，中心区写 字楼物业的收益远高于普通住宅，越来越多的客户选择写 字楼作为投资产品；对于发展商自身，写字楼物业可作为 资产沉淀长期持有，为日后企业融资提供支持。利用REIT 等融资模式将写字楼产品打包，为企业获取更多流动资金， 实现持续开发。影响写字楼市场发展的主要因素现有及未来供应城市等级商务环境产业结构基础设施条件高素质人才商务环境包括现有及未来的供政策的透明度、应代表了现有市政府的服务意识场的容量及未来和服务效率。良新增的供应。好的商务环境将能够吸引企业进入，从而带动写字楼市场的发展。按照城市的影响现代服务业，尤包括对外交通设高素质人才是写范围，城市可以其是金融业、专施条件、城市交字楼的主要就业分为全球型城市、业服务业、企业通设施、电力、人口，同时也是地区型城市、区总部机构是写字电信基础设施等。吸引金融业、企域型城市和本地楼市场的主要需完善的基础设施业总部、专业服型城市。城市等求来源，一个城是城市写字楼市务业的重要条件。级越高，其写字市现代服务业的场发展的基础。城市高素质人口楼市场的规模越发达程度直接影规模及对高素质大，本地型城市响了对写字楼的人才的吸引力是对高端写字楼的需求。影响写字楼市场需求不高。的重要因素。一线城市：写字楼市场的发展轨迹起始阶段过渡阶段CBD形成阶段办公多核心形成以 80年代深 圳 为90年代2000—2005年2005年至今例仅满足基本使用功能 案例：国贸中心初步体现智能化 案例：电子科技大厦5A级智能化，体现生态 案例：赛格广场高智能生态化个性化 案例：安联大厦发 80年代，办公类项目以国贸为 展 主要代表，此阶段纯办公楼项 轨 目分布零散。90年代，以罗湖 迹 地王大厦为主要代表，配套逐 特 步完善，酒店、商业等业态受 征 到客户认可。2005年至今，深圳市形成以中 心城区为核心，西、中、东三 条发展轴和南、北两条发展带 为基本骨架的多核心办公模式。 城市功能进一步细化，商业、 商务圈逐渐开始分离。自2000年开始，福田CBD商 务中心区发展，以赛格广场为 代表的一批5A级写字楼入市， 打造全新的商务区域。深圳商 务中心呈带状向西侧发展，形 成两个中心。一线城市：深圳高品质写字楼区域市场分布罗湖蔡屋围片区老金融中心板块 华强片区电子商务板块福田中西区政治核心商务板块 中心区高科技企业孵化基地华侨城生态办公板块南山中心区人文办公板块前海宝安中心区西部定向产业办公板块以深圳为例深圳商务物业市场由罗湖起步， 发力于福田中心，由罗湖、福田 中心区沿深南大道一路向西发展， 扩展出华侨城片区、南山及前海 中心区等，代表着深圳商务物业 市场的未来发展趋势，引领深圳 商务物业的发展方向。目前整体市场“多点开花、区域细分升级”的格局表现明显，逐 步形成蔡屋围、福田中心区、福 田中心西区、前海中心等多个商 务中心，总体呈带状发展。二、三线城市：写字楼发展状况萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段动 因办公需要 ?改善环境 ?追求形象 ?需求多样化表现形式住宅改办公 ?住宅立项、商务办公 ?纯商务形象 ?多样化入驻公司特征草创型企业 ?成长型中小企业 ?迅速发展的中小企业?各种类型企业产品特征住宅 ?第一代商务公寓 ?初具规模的企业 ?写字楼与新一