类住宅调控下商办物业运营模式探究.pdf

类住宅调控下商办物业运营模式探究 2017年6月 政策下的主要问题 面对当前政策和社会各界关心的问题，本文将用第一章剖析政策内容和现状；第二章分析政策产生的影响并 通过结果找出政策出台的原因；第三章将针对当前存量项目寻找短期应对方案；第四章从长期视角为商办物 业提出长期发展策略。最后对全文进行总结。 政策 政策 政策 政策 存量项目 商办用地 新拿商办 背景 内容 影响 出发点 如何应对 可否再拿 做何产品 第一章 第二章 第三章 第四章 目录 C ONTENTS 01 本轮政策出台的背景和现状 02 本轮政策出台的影响和动因 03 短期对策-存量案例 04 长期对策-增量案例 05 结论 第 一 本轮政策出台的背景和现状 章 “类住宅”的产生 “类住宅”的产生 对于房地产开发企业来说，通过招拍挂的形式获取的经营性用地，是指商业、办公、商品住宅三大类用地。 ，商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途。而商品住宅作为居住用途。之前的政策一 直没有规定，商办用地不可以做居住用途。因此存在另一种擦边产品- “类住宅” 经营性用地 “类住宅”是指是指房地产开发单位将依 法批准的商业、办公用地通过住宅化的设计 统称商业服务业用地 和营销推广对外销售的产品。这种行为等同 商业 办公 商品住宅 于北京等其他城市的 “商改住” 商务用地：金融保险、 “类住宅”可以特指除了住宅、办公楼之外 商业用地：商业及餐 居住用地：住宅和相 饮、旅馆等服务 艺术传媒、技术服务等 应服务设施的用地 的有居住功能的边缘类产品，包括酒店式公 综合性办公 寓、服务式公寓、公寓式办公楼、LOFT、 中华人民共和国国家标准 SOHO公寓等。 城市用地分类与规划建设用地标准 GB 50137– 2011 类住宅的特点 类住宅相比于普通住宅，产品本身存在着优点和缺点，且缺点要多于优点，但是仅有的两个优点却至关重要， 任何一个，都是居民购买类住宅的关键因素，一旦有这两个原因之一，缺点都不算缺点。促使这种产品产生 大量需求 1. 第一，使用年限短（40或50年） ； 1. 类住宅置业门槛比较低， 类 优点 2. 第二，生活成本高，水电费高 总价低 ； 3. 第三，贷款限制（类住宅贷款是不能 住 使用公积金的，贷款期限一般不能超 宅 2. 无限购措施。名下房产 过10年，且利率为基准利率的1.1倍。） 缺点 过多，无户籍人士都可 4. 第四，落户问题（购买类住宅一般是