博思堂苏州三阳高尔夫别墅营销推广方案.pdf

三阳高尔夫别墅 营销推广方案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 市场调研篇 营销推广篇 企划表现篇 1 苏州别墅市场分析 >> >> >> 2 项目特定市场分析 >> >> >> 3 项目立地条件分析 >> >> >> 4 项目市场定位分析 >> >> >> 一、苏州别墅市场分析 1、苏州别墅发展历程 a、综述： 第一阶段 外销别墅——别墅市场的起步（1994年-1998年） 第二阶段 经济型别墅占据主流（1998年-2002年） 代表项目：独墅苑、美墅缘 第三阶段 高档别墅步入市场（2002年-2004年） 代表项目：天伦·随园、碧瀛谷 第四阶段 品牌开发、产品创新时代（2004年开始—至今） 代表项目：庭园、本岸、中信太湖城 一、苏州别墅市场分析 1、苏州别墅发展历程 b、产品演变： 一、苏州别墅市场分析 1、苏州别墅发展历程 c、卖点演变： 一、苏州别墅市场分析 1、苏州别墅发展历程 d、需求演变： 从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求 一、苏州别墅市场分析 1、苏州别墅发展历程 e、客源演变： •发展阶段 • 1994-1998 • 1998-2002年 • 2002-至今 •营销主体 • 纯外销 • 外销与内销并存 • 主要为内销 • 内销为主、外销 •客户组成变化 • 港澳台、外籍人士 • 外销向内销转变 较少 客户群演变特征：外销向内销转变，自住向度假需求过度，并且呈现 郊区化的发展模式，“以本地客源为主，外地客源为辅” 已经成为苏州别 墅市场的主流诉求 一、苏州别墅市场分析 2、苏州别墅宏观分析 a、供应分析： 05－07年苏州别墅市场供应量(万方) 中心城 园区 吴中区 相城区 新区 区 140 125.7 120 2006 9.4万m2 9.4万m2 44.4万 20.5万 1.7万m2 100 85.47 年 m2 m2 80 比重 11％ 11％ 52％