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（发展战略）(合富辉煌）
项目发展与营销策略思考
第 1 页 共 105 页
合富辉煌房地产-全程策划·全程服务
目录
市场篇
1 ．宏观市场态势分 4
1.1 简述大北京及环渤海经济圈对区域发展的影响 4
1.2 城市概况 6
1.2.1 城市历史 6
1.2.2 县区规模及人口情况 7
1.2.3 县城分区 7
1.2.4 交通区位 7
1.2.5 旅游资源 9
1.2.6 宏观经济分 14
1.3 小结 16
2 ．*县房地产市场整体发展 18
2.1*县房地产市场成交情况 18
2.1.1*县房地产近两年成交情况 18
2.1.2 近期 *县商品房及二手房成交情况分 18
2.1.3*县近期土地成交情况 21
2.2*县现有房地产项目分 22
2.2.1 各项目分 22
2.2.2 个案深度研究 24
2.2.3*县房地产市场的主要特点 29
2.3 客户群分 30
2.3.1 第一类客户：养老型 30
2.3.2 第二类客户：休闲度假型 31
2.3.3 第三类客户：投资型 31
2.3.4 第四类客户：体现身份型 32
3 ．总结33
策划篇
1.市场定位 34
1.1 SWOT 分 34
1.1.1 优势（S ） 34
1.1.2 劣势(W) 35
1.1.3 机会(O) 37
1.1.4 威胁（T ） 39
1.2 目标客户描摹 39
1.2.1 总体潜在客户分类 39
1.2.2 共性及差异性分 40
1.3 项目定位 42
1.4 主题定位 42
1.4.1 项目主题42
1.4.2 项目形象43
2.规划设计建议 43
2.1 规划设计构想 43
2.2 产品构想 44
2.2.1 项目整体规划设想 44
2.2.2 生态环境营造设想 44
2.2.3 宗地划分 46
2.2.4 产品建议户型及面积配比 48
2.2.5 面积区间及比例 48
2.2.6 户型建议 49
2.2.7 外立面设计 54
2.2.8 景观设计 55
2.2.9 特色配套设计 58
2.2.10 智能化设计 62
2.2.11 对细节的雕琢 63
3.价格建议 64
3.1 周边项目价格比较 65
3.2 价格策略 66
3.3.1 定价原则 66
3.3.2 价格策略建议 67
3.3.3 价格测算 67
3.3.4 成本测算 68
4. 营销执行 70
4.1 整体营销策略原则 70
4.2 推广策略 71
4.3 营销策略 71
4.3.1 体验营销 71
4.3.2 饥饿营销 71
4.3.3 拉进来、走出去 72
4.3.4CS 营销服务 72
4.4 策略创新 72
4.4.1 活动营销 72
4.4.2 网络营销 72
4.4.3 直效营销 73
4.4.4 体验式营销73
4.5
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