某某酒店式公寓营销策略报告.pptx

谨呈：苏宁环球·名都汇酒店式公寓营销策略报告苏宁名都汇项目组2011年2月基于贵司关于项目全年的销售任务指标要求之下，建议加快推货节奏，迅速出货：整盘推售方案1：2 月3月4月5月6月7月8月9月10月3月12日首批住宅开盘5月15日公寓开盘营销节点5月28日首批商铺开盘6月12日第二批商铺6月26日第三批商铺1#、4#楼开盘强销推售节奏公寓开盘强销商铺蓄水公寓蓄水商铺开盘强销首批住宅开盘后，线上释放：开盘热销及加推信息公寓线上推广推广配合商铺线上、线下推广线下住宅产品信息住宅商铺公寓考虑到项目各类产品尤其是商铺价值实现的最大化，建议将商铺稍微推后，有利于整盘的价值实现最大化：整盘推售节奏建议：2 月3月4月5月6月7月8月9月10月3月12日首批住宅开盘4月9日第二批住宅开盘营销节点5月15日公寓开盘7月30日商铺开盘1#、4#楼开盘强销推售节奏住宅加推蓄水公寓开盘强销第二批住宅开盘商铺蓄水商铺开盘强销公寓蓄水首批住宅开盘后，线上释放：开盘热销及加推信息公寓线上推广商铺线上、线下推广推广配合线下住宅产品信息住宅商铺公寓本报告要解决的核心问题:项目小户型公寓的市场机会及客户定位项目小户型公寓的核心价值及整体策略结合项目整盘的推售节奏，考虑小户型公寓的入市时机及销售节奏如何实现小户型公寓的快速销售北地块作为整体的商业综合体的招商与销售建议报告思路目标指引策略公寓的核心策略策略分解及执行市场及竞品分析营销策略总纲项目本体分析核心策略策略分解及执行客户分析目标指引策略竞争市场分析本体分析客户定位营销策略总纲市场篇：锁定竞争策略分解及执行2011年限购令成分水岭，上半年住宅市场将持续低迷，根据世联关于市场规律的研究预测，11年下半年货币政策会出现适度宽松，住宅市场将有所回暖；2011年上半年相比于住宅市场的不稳定性，商业市场将较为稳定宏观市场2月新房成交比1月缩水超7成。春节+限购令是销量走低两大主因。春节假期过后，逐渐步入常态，攀升百套之上。2月19日南京限购令细则出台前夕，河西名盘抢跑，出现认购冲高迹象。但限购令出台后，南京新房认购立即被打入低谷，难得突破百套。限购作用立竿见影，销量萎缩已是不争事实。相比南京住宅市场，公寓市场成交稳定，并未缩水，较低的总价和不受“限购令”约束的优势使得公寓产品成为新政下一个新的机会点。南京细则南京细则数据来源：世联数据平台市场扫描酒店式公寓以40年产权居多，这类产品大多出现在成熟商圈或规划的新商圈中；项目往往有平层和挑高两种产品线；此类产品以高层点式楼为主，得房率集中在75%左右，居住舒适度较低项目名称所属于商圈产权主力户型面积层高均价装修水电气露台得房率 盛世公馆河西40年43-49㎡ 首层建筑挑高5.8米，二层以上均为层高3.4米　13000元/㎡精装修　民用水、商用电、不通天然气无　73%百家湖小公馆江宁65年40-69㎡SOHO公馆挑高5.9米酒店式公寓4.9米　　16000元/㎡ 精装修　民用水电不通天然气　有落地阳台 76%鼓北财智中央门40年50-70㎡平层3.3米待定毛坯商业水电不通天然气无待定德盈广场城南平层65年挑高40年平层：37-77㎡挑高：40-70㎡平层3米挑高5.2米平层18000元/㎡挑高17500元/㎡平层精装挑高毛坯民用水电通天然气无71%晓庄国际　城北晓庄办公40年公寓65年　Loft办公44-46、52-57、60-65㎡酒店式公寓78-87、40.5、112㎡　酒店式公寓 2.9米Loft办公挑高 5米Loft办公160000元/㎡酒店公寓13500元/㎡毛坯办公商业水电公寓民用水电　无75%中央上尚城　城北五塘50年挑高31-34㎡、42-49㎡平层60-71㎡　挑高4.8米平层3.4米　挑高13500元/㎡平层8700元/㎡　精装修　商业水电　不通天然气无　79%金域中央城北五塘40年35—41㎡平层公寓平层3.5米待定精装修商业水电不通天然气无70%公寓市场目前南京市场热销的酒店公寓有一些共性特征：绝版地段的高端自住产品高价去化，享有轨道交通及规划利好的非市中心项目快速去化，商业产权的挑高、 35-50㎡的小面积产品、以低总价的优势赢得过渡及投资需求。住宅产权酒店式公寓——主打居住功能，面积集中在40-70平米之间，主力客户为投资客位于城市核心地段，以绝版地段及核心商圈的升值空间吸引了全市的高端投资客户位于非城市核心地段的一般具备轨道交通利好和成熟生活配套，功能设计偏自住商业产权酒店式公寓——主打办公市场或租赁市场，利用挑高创造产品价值商业产权的公寓一般定位为以宜商宜住，尤其是办公为主的酒店式公寓，面积区间控制在30-45平米之间。商业产权的酒店式公寓多位于商务办公氛围较好地段，以办公投资客户为主，同时以较低的价位（片区中高端住宅价格的2/3）赢得长