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城乡统一土地市场制度构建探讨 (1) 摘要：从我国城乡土地市场现状入手 ，揭示了农村土地 市场改革滞后的特征和原因 ，对构建城乡统一土地市场制度 的必要性和可行性进行了深刻分析 ，并提出了相关政策建议 相信对发展我国农村经济、缩小城乡差距和实现城乡协调发 展具有一定的借鉴意义。 关键词：城乡统一土地市场；二元特征；制度安扌非 1构建城乡统…上地审场制度的必英性 我国土地市场制度具有典型的二兀特征 我国城乡割裂的土地市场制度结构 ，表现为典型的二元 特征。一是土地产权城乡二元，农村土地属农村集体所有，城 市土地属国家所有，城乡土地所有权及其使用权之间不准自 由交换；二是城乡土地用途二元，农村土地农用，城市土地用 于城市经济建设，城乡土地不能自由合理流转 ；三是城乡土该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 地市场二元，城乡土地市场是割裂的 ，城市土地市场环节少 于农村，农村土地市场化的结构以土地流转、租赁、合作入 股共同开发为主，城市土地市场化则是多元化形式 ；农村土该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 地市场化要以不改变土地用途和保证农民的土地承包权为 前提，城市土地市场化则没有这方面的限制 ；四是城乡土地该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 价格二元，城乡土地价格体系是割裂的 ；五是城乡土地规划 和土地管理二元，规划和管理政出多门，导致农村土地规划 和管理薄弱而无力。市场垄断和城乡土地市场割裂 ，一方面 排除市场机制造成农地非农化过渡 ，另一方面驱使地方政府 过度征地和逐利。二者同时导致用地粗放、效率低下、非可 持续利用和侵害农民的土地财产权益 ，使社会效率和公平双该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 双受损。 国家土地征收制度安排导致农村土地价值被低估 土地征用制度主要是指农地征用制度 ，是指国家针对集 体所有土地的征用制度 ，也就是国家基于公共目的的需要 ， 依法将集体所有的土地收归国有 ，并给予失地农民一补偿的 法律制度。随着工业化、城市化的加速 ，必然有相应量的农 村土地转换成城市或工业用地 ，在我国，这个转换的惟一合 法途径是土地征收。国家一边从农民手里低价征收到土地 ， 之所以说是低价，是因为现行有关法律规定 ，征收耕地的补 偿费用按原土地用途产值的若干倍进行补偿 ，而非土地的市 场价格；一边高价在城市土地市场出让 ，二者之间有相当大 的价差甚至是巨额的获利空间。从理论上讲 ，一定面积收益 为I的农田，转换为工、商用地，其收益可增加为10倍、100 倍,甚至更多。实证研究结果表明，经济发达地区土地征收、 土地出让和市场交易三者的价格比大约为 1 ： 10 ： 50。可见,该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 在土地权利价值实现的过程中 ，市场机制被排除在外，土地 均衡价格形成机制和基于竞标地租理论的一般土地利用机 制不起作用，当然也就不存在土地的供给与需求通过市场机该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 制的作用形成土地的均衡价格 ，同样也不会得到基于竞标地 租理论模型的平滑和连续的均衡地租曲线 ，在这里，由于行该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 政垄断定价势力，导致竞标地租曲线折断。这是又一层意义 上的土地市场的价格割断，也是最实质意义上的割断。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 2构建城乡统一土地市场制度的可行性 国外土地市场制度的历史变迁向我们说明 ，土地使用权 能和土地市场在本质上是统一的，不同的土地市场管理制度 仅仅是因为不同的土地利用方式而已。纵向上看 ，随着社会该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 大分工和城市的形成，从而形成了城市同周围农村相对立的 地域分工时，才具有近代的意义。即城市与农村的差别在于 社会分工的差异上，城乡土地利用的功能分区取决于社会经 济形态的演变，城乡土地利用的各个方面反映和适应的是社 会经济的差别，那么对于农村土地和城市土地而言 ，相同的该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 利用方式下其土地经济属性和政策应该是一致的。即对于土 地市场的建立，土地价格内涵的确定应该在同类型的用地类 型中达到一致，同时对于土地流转和土地产权的限制都应该 是出于国民经济发展的必要而针对不同土地利用类型。横向 上来看，国际上各个国家或地区对于土地市场管理政策的差 异都 是集中在对于不同土地利用类型上而采取不同的政策 特别是对于农地和非农地之间的差异。国家对于同一产权主 体下的农地和非农用地采取不同政策 ，这种不同并不是因为该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 土地权能或权属差异，或者是行政范围归属的不同而产生的 仅仅是因为两种土地截然不同的利用方式而产生的 上述土地市场制度理论为我国城乡统