长城证券--房地产行业：对央行个人住房贷款新政的点评.pdf

证券研究报告 房 地 产 投资评级：推荐 （维持） 对央行个人住房贷款新政的点评 行 业 报告日期：2019 年08 月26 日  事件：8 月25 日，央行发布2019 年第 16 号公告，为坚决贯彻落实“房 子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，规定自 分析师 2019 年10 月8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应 分析师：陈智旭 S1070518060005 期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，首套商业性个人住房贷款 ☎ 021 利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率  chenzhixu@ 不得低于相应期限贷款市场报价利率加60 个基点等。 行业表现 30%  房贷利率由央行定下限，因城施策，短期对多数城市影响有限：根据新 20% 政要求，新发放个贷利率以最近一个月相应期限的 LPR 加点形成，首套 房不低于LPR ，二套房不低于LPR+60bp ，结合最新五年期以上LPR 的报 10% 价4.85% ，即全国首套房贷利率不得低于4.85% ，二套房贷利率不得低于 0% 5.45%。而具体加点幅度按照“因城施策”的原则，由人民银行各省级分 行 -10% 支机构确定符合当地情况的加点下限。就融360 发布的7 月份房贷数据来 业 看，重点一二线城市中仅有上海首套房利率的4.84% 、和杭州二套房利率 报 房地产 沪深300 的5.42%略低于央行下限，预计将受到此次新政影响，但对于其它城市而 告 数据来源：贝格数据 言，目前平均房贷利率水平均已超过下限水平，本次新政的实施预计影响 有限。 相关报告  新老划断：新政规定2019 年10 月8 号前已经发放和已经签订合同但未发 对《关于支持深圳建设中国特色社会主 放的贷款仍按原合同执行。10 月 8 号后的新合同按照新政策执行，并且 义先行示范区的意见》的点评 最短1 年可以重新定价，给予了借款人更大的选择灵活性。综合来看新机 2019-08-18 制下个贷的新老划断保证了政策过渡期内市场的稳定运行，确定了存量和 投资如期放缓，销售回暖略超预期 短期内增量贷款的利率都将基本保持不变。 2019-08-14  投资建议：新的房贷利率制度确定了房贷利率由LPR 及加点两部分构成。 行 政治局会议房地产部分解读 短期来看，考虑到除个别城市外大部分城市房贷利率已高于央行下限，预 业 2019-07-31 计新政影响不大，总体将维持稳定。而长期来看房贷利率的走势仍将取决 动 于房地产政策基调，下限及加点的确定给予了政策调控的空间。因此我们 态 认为本次新政影响总体偏中性