房地产投资测算案例如何提升拿地能力与获取优质低价土地.ppt

1 、所有公司都面临取得土地困难的情况，万科、绿地 等也在市场上竞争 2 、象万达、华侨城之类公司，有其它的选地附加条件， 投资人员取得土地更困难复杂 3 、拓展人员过渡依赖公司的背景和条件，自身对项目 的开拓不够 实际情况如下： 2.4 、问题解答 华侨城项目总占 地面积约 2,500 亩，其 中：旅游部分占地约 1,650 亩；地产部分总 占地约 850 亩。 但现在这个项目 只有 90 万平方米旅游 部分最终被确定，成 为了上海欢乐谷，而 地产项目却迟迟没有 后话。 华侨城案例 —— 模式受限制 案例 —— 松江国际商务区 14 号地块土地出让公告： 地块上的项目必须全面建设为生态低碳社区，其中不少 于总建筑面积 30% 的建筑应获得住房和城乡建设部颁发的三 星级绿色建筑设计和运行评价标识，项目住宅建筑面积 90% 以上应为精装修，工业化住宅面积不少于 3 万平方米；项目在 交地后 6 个月内必须开工，动工后 36 个月内必须竣工以及地 块中小套型普通商品住房（ 90 平方米以下）建筑量不低于住 宅建筑总量 53% 。 2.5 、最困难的住宅用地条件的设置： 案例二 X 区 XX 新城，住宅比例低于 70% 时，管 委会可以组织方案挂牌招标。 案例三 利用 10% 或 20% 的商办比例，设置持有 或特殊物业，如博物馆等等，作为项目条 三、拿地能 力与提升 3.1 、拿地的基本综合能力 1 、掌握国际、国内的经济、政治格局要素：国际、国内经 济、政治格局风云变幻，如何理解和把握时局，如何理解董 事长的发展战略的确定和战略的调整。 2 、掌握城市经济的发展和规划布局：在到任何一个城市发 展的时候，不能完全被政府提供的项目所束缚，而应该在城 市发展格局的角度，分析城市发展的阶段、人口和产业的布 局与发展重点，判断未来城市发展的热点。 3 、分析城市或者区域的政府格局：在了解城市的总体政治 格局后，还要了解城市、区两级领导的性格和心理动机。在 推动项目的时候，要求详细把握各级领导官员的心理因素， 然后才能采取适当的方法。 4 、对项目地块价值深入挖掘：在考量地块价值时，要充分地 了解土地的地理、文化、特产、故事等，要挖掘出地块的最大 价值。引导政府的发展和开发方针，使得土地的价值最大化， 公司的利益最大化。 5 、对当事人的判断与对策分析：除了政治格局之外，还有一 些其他的当事人，在认真地对他们进行分析的基础上，控制谈 判节奏，把握主动，促进项目的取得。不但使得每个当事人各 得其所，而且也可以促进项目的积极发展，起到了事半功倍的 效果。 6 、设计整套的拿地策略：在认真分析每个项目的特点之后， 针对每个项目，都要设计一套拿地策略。如果拿地策略足够顺 畅，也就是“庙算于堂”，取得该项目的可能性也就非常大。 3.2 、拿地能力提升——重点解决方案 自身能力的充分挖掘——区域深耕： 1 ）扩大项目信息来源 增加项目的信息来源，提高项目开发的数量。 2) 收集政府规划动向 挖掘土地的未来价值，扩大土地的选择余地。 3) 品牌和产品组合溢价 提高土地的附加值，扩大土地的选择余地。 4) 提高资金解决能力 联合资金和公司，扩大项目的选择余地。 3.2.1 扩大项目信息来源 ? 政府土地出让公告； ? 中介推介； ? 政府推介； ? 领导推荐； ? 朋友介绍； ? 其他 丰富的信息资源，直接的上下家的沟通渠道，详细 的地块资料是项目进一步推进的良好基础。 目的：有效延长项目前期判断和 谈判的时间 信息的来源： 信息 来源 发布时间 出让公告（含预出让公告） 规土局网站 日常 当年土地储备信息 拟出让土地信息 土地推介会 每个区每年或半 年 土地收储信息 土地储备公司 每年 重点项目 政府开发区 每年 二手土地 中介 日常 5.2.2 收集政府规划动向 主动借助规划寻找土地： 1 、了解城市化率、人口、 GDP 、财政收入等基本信息。 2 、了解城市核心产业和未来经济导向。 3 、了解城市规划的发展方向，新城规划。 4 、介入规划布局，占未来至高点（尤其在规划修编前）。 理解重点规划、新城规划： 1 、当届政府的工作重点。 2 、未来几年政府重点的投资方向。 3 、新的人口导入区域。 4 、