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住宅物业管理行业分析报告 2020年7月 2020 年初以来，A 股物管公司整体涨幅约 40%，港股物管公司整体涨幅约 54%， 当前龙头估值水平约 42 倍。现阶段较高的估值，是否仍未反映行业广阔的空间和 龙头公司较高的增速？本文尝试回答以下问题： 1) 现阶段物管公司的项目拓展主要来自增量的新竣工小区，存量的小区是否也 能成为未来物管公司项目拓展的方向？存量小区规模如何？ 2) 存量小区中，哪些类型的小区是潜在的拓展方向？物管费标准在 2 元/平米月 以上的优质小区占比如何？ 3) 哪些因素决定了物管费的水平？是小区自身条件，例如建造年代、房价等等？ 是否能通过提供优质服务进而提升物管费？ ? 高房价背景下，购房者对于初始物管费的定价是否不再敏感？ ? 政府工作报告中多次提到的“旧改”政策，对物管行业的影响？ 4) 在分层的存量小区和增量小区中，估算物管公司真正的潜在拓展空间以及增 值服务的增长情况，如何看待未来物管公司潜在的市值空间？ 1、 从 12 万小区和 9088 万户微观数据分析物管费的分布 本篇报告使用贝壳网的草根调研数据，统计的小区数据涵盖全国 86 个城市，包括 北京、上海、广州、深圳 4 个一线城市，成都、杭州、南京等 29 个二线城市以及 53 个三四线城市，共统计了 11.8 万个小区项目和 9088 万户小区物管费情况。 86 城样本数据整体代表性较高。为计算覆盖率，我们首先需要估算各线城市的总 套数。一线城市根据现存城镇住房面积除以套均面积进行估算；二线和三四线城 市由于城镇住房面积数据缺失，所以采用套户比乘以城镇户籍人口户数进行推算。 最后利用样本套数除以推算各城市城镇住宅总套数，得到样本覆盖率。其中一线、 二线、三四线样本覆盖率分别为 77%、64%、21%，一二线城市的样本覆盖率较 高。 - 5 - 表 1、2019 年 86 城样本覆盖率测算 套均面积 (平方 米)(C=A* B) 人均居住 面积(平米 /人)(A) 户均人口 （人/户) （B） 城镇住房 面积(万平 米)(D) 样本总套 数(万套) 总套数(万 样本/估算 城市 套)(=D/C) 存量套数 北京 上海 463 33.1 37.2 34.2 21.8 33.9 2.8 93 58,789 69,968 37,206 16,818 182,781 635 707 359 251 1,974 73% 83% 72% 83% 77% 587 257 208 2.7 3.0 2.5 2.7 99 104 54 广州 深圳 一线 4 城 1,515 样本总套 数(万套) 5,247 93 城镇户籍人口户数(万 户)(A) 总套数(万 样本/估算 套)(=A*B) 存量套数 8,234 10,828 21,036 城市 城镇套户比(套/户)(B) 二线 29 城 三四线 53 城 7,768 1.06 1.12 64% 21% 43% 2,326 9,668 86 城总计 数据来源：各市统计局，贝壳网，市场研究部 9,088 样本住宅小区占比为 93%，住宅比例较高。在统计数据中，我们将小区分为住宅 小区与商住小区两大类型。住宅小区即通常意义上的小区，具有封闭的小区边界， 为封闭型小区；而商住小区一般没有封闭的小区边界，通常建造在商场或写字楼 之上，为开放型小区。样本小区按户数统计 9088 万户，其中住宅共有 8488 万户， 占比为 93%，商住小区的总体占比较低。因此通过剔除商住小区和住宅小区中无 物业小区的相关数据，最终得到的有效样本户数总数为 8176.46 万户，下文将以 此作为样本数据进一步分析。 表 2、2019 年 86 城住宅小区与商住小区占比情况 商住小区总户 数（万户） 住宅小区总户 数（万户） 447 小区总户数合 计（万户） 463 城市 商住比例 住宅比例 北京 上海 广州 深圳 一线 二线 三四线 总计 16 21 30 4% 4% 12% 14% 6% 96% 96% 88% 86% 94% 93% 94% 93% 566 227 587 257 28 96 180 1,419 208 1,515 375 129 600 4,871 2,197 5,247 2,326 7% 6% 8,488 9,088 7% 数据来源：各市统计局，贝壳网，市场研究部 - 6 - 2、 样本数据中 2 元以上物管费户数占比 23%，优质物管户 数占比仅 22% 2.1 86 城中 1 元以下物管费小区与建造年代久远小区具有较高重合度 2 元/平米月以上的物业费属于行业内较高的物业费水平。目前物业管理行业集中 度较低，但上市公司普遍收费较高，表现为统计样本中 20 家上市公司在 86 城市 占率合计为 4.9%，但是